האם התחייבות להעביר חלקים בלתי מסוימים במקרקעין פוטרת מהתחייבות לגודל שטח?

מאת: רן מובשוביץ, עורך דין ומרצה לדיני ירושה

קטגוריה: משפט כללי

עודכן: 11.9.2026

זמן קריאה: 17 דקות

מילת מפתח: הסכם חליפין מקרקעין

תקציר

פסק הדין קובע כי גם כשההסכם עוסק בחלקים בלתי מסוימים במושע, קיימת התחייבות מפורשת לגודל שטח, שכן לגודל חשיבות מכרעת בערך התמורה. סטייה משמעותית מהשטח המובטח מהווה הפרה, ואין די בטענה כללית בדבר טיב הזכות המועברת.

תקציר מנהלים

  • בית המשפט העליון קבע כי העברת חלקה 37 בשטחה הנוכחי מהווה הפרת הסכם חליפין מצד המדינה בשל חוסר של 2,187 מ"ר
  • התחייבות להעביר חלקים בלתי מסוימים במושע אינה פוטרת מהתחייבות לגודל שטח, שכן גודל השטח הוא ליבת התמורה
  • בקשת תיקון זכויות של צד שלישי המראה שהזכויות מעולם לא היו של המוכר אינה נחשבת אירוע מאוחר שהסיכון בו מוטל על הרוכש, בשונה מהפקעה
  • הסעד להפרה הוא ביצוע בקירוב או הפחתה מקבילה מזכויות הנעבר, והתיק הוחזר למחוזי לקביעת אופן התיקון

תוכן המאמר

# האם התחייבות להעביר חלקים בלתי מסוימים במקרקעין פוטרת מהתחייבות לגודל שטח? נערך על ידי [עו"ד ד"ר רן מובשוביץ](https://www.the-lawyer.co.il/about-page/) ## תשובה קצרה בית המשפט העליון, בע"א 235/22, קבע כי התחייבות להעביר חלקים בלתי מסוימים במקרקעין (מושע) אינה פוטרת את המוכר מהתחייבות לגודל שטח מוגדר, שכן גודל השטח הוא ליבת התמורה בעסקת חליפין. מבחינה מעשית, אין בכך שההעברה היא של חלקים בלתי מסוימים כדי להגן על המוכר מפני טענת הפרה בשל שטח חסר. עוד נקבע כי בקשה לתיקון זכויות של צד שלישי, המלמדת כי הזכויות לא היו של המוכר מלכתחילה, אינה נחשבת "אירוע מאוחר" שהסיכון בגינו מוטל על הנעבר, בניגוד להליך הפקעה. הפרה זו ניתנת לריפוי בביצוע בקירוב או בהפחתה מקבילה מהזכויות שעל הצד הנעבר להעביר, מכוח שלובות החיובים. ## פרטי פסק הדין **ערכאה:** בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים **מספר הליך מלא:** ע"א 235/22 **תאריך:** 12.5.2024 (ד' באייר התשפ"ד) **מותב:** השופטים י' כשר, י' אלרון, ח' כבוב **תוצאת ההליך:** הערעור התקבל בחלקו. נקבע כי העברת הזכויות בחלקה 37 בגודלה הנוכחי מהווה הפרת הסכם חליפין על ידי המדינה. התיק הוחזר לבית המשפט המחוזי לקביעת אופן תיקון ההפרה (הוספת זכויות או הפחתה מהזכויות שעל המערערים להעביר). נרשמה התחייבות המדינה לגבי חלקה 40. יתר חלקי הערעור נדחו. חיוב ההוצאות שהושת על המערערים בערכאה קמא בוטל, והמדינה חויבה ב-50,000 ש"ח הוצאות משפט. ## השאלה המשפטית האם המדינה הפרה את הסכם החליפין משנת 1968 בכך שהשטח שביכולתה להעביר ליורשי המנוח בחלקה 37 קטן משמעותית מן השטח הנקוב בהסכם, ובכלל זה: האם התחייבות להעביר חלקים בלתי מסוימים (מושע) פוטרת מהתחייבות לגודל שטח; על מי מוטל הסיכון לאירועים שאירעו לאחר כריתת ההסכם (תביעת זכות של צד ג' מול הליכי הפקעה); ומהו הסעד הראוי במקרה של הפרה. ## הרקע העובדתי ביום 28.4.1968 נכרת הסכם חליפין בין המנוח תאופיק יוסף אסמאעיל עאסלה ז"ל (שנפטר ב-1984, ויורשיו הם המערערים) לבין המדינה, קק"ל ורשות הפיתוח. לפי ההסכם, המנוח התחייב להעביר למדינה כ-47.167 דונם (חלקות 36 ו-65), ותמורתם המדינה התחייבה להעביר לו חלקים בשבע חלקות בהיקף של כ-41.034 דונם. במרוצת השנים, נרשמו על שם המנוח רק חלקות 57 ו-23. בשנת 2019 הגישו יורשי המנוח תביעה לבית המשפט המחוזי בחיפה (ת"א 5040-12-19) לסעד הצהרתי ולאכיפת ההסכם. טענותיהם התמקדו בהטעיה ובהפרה מצד המדינה. בין היתר, נטען כי שטח חלקה 37 הצטמצם מ-12,859 מ"ר ל-4,676 מ"ר בעקבות בקשה של צד ג' לתיקון זכויות שהוגשה בשנת 1969 והסכם פשרה שאישרה המדינה. כמו כן, נטענו טענות בדבר הפקעות בחלקה 43 והפקעות צפויות מכוח תמ"ל/1043 בחלקות 3 ו-37. המדינה טענה להתיישנות ולשיהוי, והגישה תביעה שכנגד להשלמת רישום זכויותיה בחלקה 36. בית המשפט המחוזי דחה את טענות ההתיישנות והשיהוי, אך דחה גם את טענות ההפרה של המערערים, קיבל את התביעה שכנגד וחייב את המערערים ב-20,000 ש"ח הוצאות. על פסק דין זה הוגש הערעור לבית המשפט העליון. ## טענות הצדדים ### טענות המערערים (יורשי המנוח) המערערים טענו כי המדינה הפרה את הסכם החליפין בכך שהשטחים שהתחייבה להעביר למנוח קטנו באופן משמעותי מהנקוב בהסכם. ביחס לחלקה 37, נטען כי בעקבות בקשה לתיקון זכויות שהגיש צד שלישי והסכם פשרה שאושר על ידי המדינה, שטח החלקה הצטמצם באופן ניכר, וכתוצאה מכך החלק המועבר למנוח קטן ב-2,183 מ"ר (למעלה מ-30%) מהשטח המקורי. המערערים הוסיפו וטענו כי המדינה התנהלה בחוסר תום לב בכך שבמסגרת התנגדות לתמ"ל/1043 לא גילתה כי חלקות 3 ו-37, שהיו רשומות על שמה, הועברו למנוח במסגרת הסכם החליפין, מה שעלול להוביל לשיעור הפקעה גבוה יותר. על יסוד טענות אלו, דרשו המערערים סעד של ביצוע בקירוב, שיכלול השלמת השטח החסר על ידי העברת שטחים נוספים מחלקה 3, וכן היתר לפיצול סעדים להגשת תביעה כספית בגין הנזקים שנגרמו להם. המערערים הדגישו כי חיובי הצדדים בהסכם חליפין הם שלובים ומקבילים, ומשכך, אם המדינה אינה יכולה לקיים את חיוביה במלואם, אין היא זכאית לקיום מלא של חיובי המנוח. ### טענות המשיבות (המדינה, רשות הפיתוח וקק"ל) המדינה טענה כי פסק דינו של בית המשפט המחוזי מבוסס היטב בדין ובראיות, ואין מקום להתערב בו, בפרט כאשר הוא מושתת על ממצאי עובדה ומהימנות. המדינה חזרה על טענותיה בדבר התיישנות ושיהוי, וטענה כי המנוח עצמו נמנע מלפעול לרישום החלקות על שמו במשך קרוב ל-50 שנה. אשר לחלקה 37, המדינה טענה כי הבקשה לתיקון זכויות הוגשה לאחר כריתת הסכם החליפין, ועל כן מדובר באירוע שבהשלכותיו אמור לשאת הצד הנעבר. עוד נטען כי הסכם החליפין לא חייב את המדינה להעביר שטח בגודל מסוים, אלא רק חלקים בלתי מסוימים במסגרת שיתוף במקרקעין (מושע), וכי לא ניתן כלל להעביר "שטח ספציפי" במצב כזה, תוך הסתמכות על פסק הדין בעניין יונס. המדינה טענה כי גם אם לא הודיעה למנוח על הטיפול בבקשה לתיקון הזכויות, לא הוכח שהטיפול היה רשלני או שנגרם נזק. ביחס להפקעות בחלקות 3 ו-37, טענה המדינה כי הליכי ההפקעה החלו לאחר כריתת ההסכם, ועל כן הסיכון מוטל על המנוח. כמו כן, נטען כי המערערים לא הוכיחו הבדל בשיעור ההפקעה בין קרקעות מדינה לקרקעות פרטיות, וכי היה בידם לפנות לרשויות התכנון. ## ההכרעה בית המשפט העליון קיבל את הערעור בחלקו. נקבע כי העברת הזכויות בחלקה 37 בגודלה הנוכחי (4,676 מ"ר במקום 6,859 מ"ר) תהווה הפרה של הסכם החליפין על ידי המדינה, בחוסר של 2,187 מ"ר. התיק הוחזר לבית המשפט המחוזי כדי שיקבע כיצד תתוקן הפרה זו – בין בהוספת זכויות על ידי המדינה באחת החלקות שבהסכם, ובין בהפחתה מקבילה מהזכויות שעל המערערים להעביר בחלקה 36. קביעה זו תיעשה לאחר הליך הוכחות ובשקילת מינוי שמאי מומחה. בית המשפט העליון רשם את התחייבות המדינה לגבי חלקה 40. יתר חלקי הערעור, לרבות הטענות בדבר הפקעות בחלקות 3, 37 ו-43, והבקשה לפיצול סעדים, נדחו. חיוב ההוצאות בסך 20,000 ש"ח שהושת על המערערים בערכאה קמא בוטל, והמדינה חויבה לשלם למערערים הוצאות משפט בסך כולל של 50,000 ש"ח בגין ההליך בבית המשפט קמא וההליך בבית המשפט העליון. ## הנמקת בית המשפט בית המשפט העליון בחן את קביעות בית המשפט המחוזי לעניין חלקה 37 ודחה את שלושת נימוקיו. ראשית, בית המשפט העליון קיבל את הקביעה העקרונית לפיה עם כריתת ההסכם, הזכויות שביושר עוברות לצד האמור לקבלן, ועל כל צד לשאת בהשלכות אירועים מאוחרים לכריתת ההסכם על המקרקעין שקיבל (פסקה 21). עקרון זה חל הן על אירועים המשביחים את ערך הזכויות והן על אירועים הגורעים מערכן, כגון הפקעה. ברם, בית המשפט העליון הבחין בין אירועים אלו לבין בקשה לתיקון זכויות של צד שלישי, מטעמים שיפורטו להלן. "זאת משום שמשמעה של בקשה לתיקון זכויות הינה טענה שזכויות שהמדינה טענה שהינן שלה ויכולה על כן להעבירן למנוח, אינן כאלה, ואף לא היו כאלה בעת שנכרת ההסכם" (פסקה 21). בית המשפט הבהיר כי הסיכון שיתברר שלמוכר זכויות בהיקף קטן יותר אינו סיכון שהרוכש נוטל על עצמו, אלא אם כן הדבר נקבע במפורש וחד-משמעית בהסכם, מה שלא אירע במקרה דנן. על כן, גם אם המדינה פעלה בתום לב ובלא רשלנות, האחריות על התבררות זכויות פחותות מוטלת עליה. שנית, בית המשפט העליון דחה את הפרשנות של בית המשפט המחוזי לפיה הסכם החליפין לא חייב את המדינה להעביר שטח בגודל מסוים, אלא רק חלקים בלתי מסוימים (מושע). בית המשפט העליון הדגיש כי הסכם חליפין מקרקעין מגלם את התמורה היחידה בעסקה, ולגודל השטח חשיבות מרכזית לערך התמורה (פסקה 22). "לפיה צד להסכם לחילופי מקרקעין יכול להעביר קרקע בשטח קטן (במידה ניכרת) מהשטח שהתחייב לו בהסכם, ועדיין לא יהיה בכך (בהיעדר העברת קרקע נוספת או פיצוי מסוג כלשהו) משום הפרת ההסכם, הינה טענה מאוד מרחיקת לכת הטעונה, למצער, עיגון" (פסקה 22). בית המשפט קבע כי אין בהסכם החליפין כל בסיס למסקנה מרחיקת לכת כזו. אי-דיוקים מזעריים (כ-1%) בחישוב שטחים בחלקות אחרות אינם מלמדים על הסכמה לסטייה של למעלה מ-2,100 מ"ר או 30% משטח חלקה. שלישית, בית המשפט העליון התייחס לנימוק בית המשפט המחוזי שהסתמך על עניין יונס, לפיו במושע לא ניתן להתחייב ל"שטח ספציפי". בית המשפט העליון קבע כי נפלה טעות בפרשנות זו. פסק הדין בעניין יונס אכן קבע כי במושע לא ניתן להתחייב ל"שטח ספציפי", אך קביעה זו התייחסה למיקום השטח בתוך החלקה ולא לגודלו (פסקה 23). "גודלו של השטח שהמערערים אמורים לקבל מהמדינה לא היה שנוי כלל במחלוקת בפסק הדין בעניין יונס". יסודה של הבחנה זו בסעיף 27 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, כמפורט להלן. לאור דחיית נימוקים אלו, נקבע כי העברת שטח קטן ב-2,187 מ"ר בחלקה 37 מהווה הפרה (או הפרה צפויה לפי סעיף 17 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970). בית המשפט העליון הוסיף כי דחיית טענות המערערים בבית המשפט המחוזי מהטעם שלא הוכח נזק מוטלת בספק, שכן במצב בו נאמן קונסטרוקטיבי מתפשר בתביעת זכות וגורע מהותית מהנכס בלא הסכמת הנהנה, ייתכן שהנטל להוכיח שהנזק היה נגרם ממילא מוטל על הנאמן (פסקה 24, בהשוואה לע"א 4024/13 תקווה – כפר להכשרה מקצועית בגבעות זייד בע"מ נ' פינקוביץ). ביחס להפקעות בחלקות 3 ו-37, בית המשפט העליון קיבל את קביעות בית המשפט המחוזי. להבדיל מתביעת זכות, הליך הפקעה שהחל לאחר כריתת הסכם החליפין הוא סיכון שהצד המקבל נטל על עצמו (פסקה 27). טענת המערערים לשיעור הפקעה גבוה יותר בשל רישום החלקות על שם המדינה לא הוכחה, ובידי המערערים הייתה האפשרות לפנות לרשויות התכנון. גם טענות המערערים בעניין ההפקעה בחלקה 43 נדחו, תוך קבלת הקביעה העובדתית כי המנוח הסכים לחלוקת הזכויות בחלקה זו (פסקה 28). לבסוף, בית המשפט העליון דחה את טענת השיהוי, בקובעו כי השתהות אינה מהווה ויתור, וטענת "נזק ראייתי" היא כוללנית ואינה יכולה להתקבל (פסקה 26). אשר לסעד, נקבע כי הפרת ההסכם ניתנת לריפוי בביצוע בקירוב – השלמת השטח החסר מזכויות נוספות של המדינה באחת החלקות שבהסכם. אם המדינה לא תעשה כן, רשאים המערערים להעביר למדינה זכויות מופחתות בחלקה 36 בשיעור מקביל, שכן חיובי הצדדים בהסכם חליפין הם חיובים שלובים (פסקה 25, בהסתמך על סעיפים 3, 4(א) ו-23 לחוק המכר, התשכ"ח-1968). הבקשה לפיצול סעדים נדחתה, שכן היתר כזה יינתן "רק במקרים יוצאים מן הכלל" ובהצבעה על "אינטרס לגיטימי", ובהיעדר טיעון של ממש אין להיעתר לה (פסקה 31, בהסתמך על ע"א 409/78 גולן נ' פרקש; ע"א 734/83 חברת החשמל לישראל בע"מ נ' שפיר דוידוביץ (שותפות רשומה)). ## המסגרת הנורמטיבית הדיון בפסק הדין נסב סביב מספר הוראות חוק מרכזיות, ופרשנותן בהקשר של הסכמי חליפין במקרקעין. **חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969** * **סעיף 27** קובע כי "מקרקעין שהם בבעלות משותפת של כמה בני אדם, זכויות כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטות על כל אתר ואתר שבמקרקעין, ואין לשום שותף חלק מסוים בהם". סעיף זה מסדיר את מהות הבעלות במושע, לפיה לכל שותף חלק בלתי מסוים בכל גרגר וגרגר של המקרקעין. בית המשפט העליון יישם סעיף זה כדי להבחין בין התחייבות למיקום ספציפי בתוך חלקה, שאינה אפשרית במושע, לבין התחייבות לגודל השטח המגולם בחלקים הבלתי מסוימים. בעוד שהראשונה נשללת, השנייה נותרת בעינה, שכן גודל השטח הוא מרכיב מהותי בערך התמורה בעסקת חליפין. **חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970** * **סעיף 17** קובע כי "גילה צד לחוזה את דעתו שלא יקיים את החוזה, או שחלה הרעה ניכרת במצבו הכלכלי של אחד הצדדים לחוזה, והתברר לבית המשפט שלא יהיה בידו לקיים את חיובו, רשאי הצד השני לתבוע את התרופות המפורטות בפרק ב', אף אם מועד הקיום טרם הגיע". סעיף זה עוסק בהפרה צפויה. בית המשפט העליון ציין כי במקרה דנן, ככל שהזכויות בחלקה 37 טרם הועברו, מדובר בהפרה צפויה, אך הבחנה זו אינה בעלת נפקות בנסיבות העניין, ועל כן התייחס לאמור כהפרה בפועל. **חוק המכר, התשכ"ח-1968** * **סעיפים 3, 4(א) ו-23** עוסקים בחיובי הצדדים בעסקת מכר ובשלובות החיובים. סעיף 23, לדוגמה, קובע כי "חובת המוכר למסור את הממכר וחובת הקונה לשלם את מחירו הם חיובים מקבילים שיש לקיימם בד בבד". בית המשפט העליון יישם עקרונות אלו על הסכם החליפין, וקבע כי חיובי הצדדים בהסכם חליפין הם שלובים. משמעות הדבר היא שאם המדינה אינה יכולה לקיים את חיוביה במלואם, המערערים זכאים להפחית את חיוביהם באופן מקביל, או לדרוש ביצוע בקירוב. **חוק הנאמנות, התשל"ט-1979** * **סעיף 12(א)** קובע כי "נאמן שהפר חובת נאמנות, חייב לפצות את הנהנה על הנזק שנגרם לו עקב ההפרה". סעיף זה מפנה להוראות חוק השומרים, התשכ"ז-1967. בית המשפט העליון התייחס לסעיף זה בהערת אגב, וציין כי במצב בו נאמן קונסטרוקטיבי מתפשר בתביעת זכות וגורע מהותית מהנכס בלא הסכמת הנהנה, ייתכן שהנטל להוכיח שהנזק היה נגרם ממילא מוטל על הנאמן ולא על הנהנה. יישום זה מדגיש את חובת הנאמנות המוגברת המוטלת על נאמן, ואת ההשלכות הראייתיות של הפרתה. **דיני ההתיישנות והשיהוי** * בית המשפט המחוזי קבע כי הסכם החליפין יצר למנוח זכויות קניין שביושר המקימות נאמנות קונסטרוקטיבית, ועל כן מרוץ ההתיישנות מתחיל במועד בו הנאמן כופר במעמדו או מפר את חובתו. בית המשפט העליון קיבל קביעה זו, ודחה את טענת השיהוי, בקובעו כי השתהות אינה מהווה ויתור, וטענת "נזק ראייתי" היא כוללנית. ## ההלכה והיקפה **מה מחייב:** הלכת פסק הדין קובעת כי בהסכם חליפין במקרקעין, התחייבות להעברת חלקים בלתי מסוימים (מושע) אינה פוטרת את הצד המתחייב מהעברת שטח בגודל מוגדר, שכן גודל השטח הוא מרכיב מהותי בערך התמורה. כמו כן, בקשה לתיקון זכויות של צד שלישי, המלמדת כי הזכויות לא היו של המוכר מלכתחילה, אינה נחשבת "אירוע מאוחר" שהסיכון בגינו מוטל על הנעבר, בניגוד להליך הפקעה שהחל לאחר כריתת ההסכם. במקרה של הפרה, הסעד יכול להיות ביצוע בקירוב או הפחתה מקבילה מהזכויות שעל הצד הנעבר להעביר, מכוח שלובות החיובים. **אמרת אגב:** במצב שבו נאמן בנאמנות קונסטרוקטיבית התפשר בתביעת זכות וגרע מהותית מהנכס בלא הסכמת הנהנה ואף בלא להודיע לו, ייתכן שהנטל להוכיח שהנזק היה נגרם ממילא מוטל על הנאמן ולא על הנהנה (פסקה 24). **מה נותר פתוח:** פסק הדין לא הכריע באופן סופי כיצד תתוקן ההפרה בפועל, והחזיר את התיק לבית המשפט המחוזי לקביעה זו לאחר הליך הוכחות ובשקילת מינוי שמאי מומחה. כמו כן, לא נקבע באופן מחייב כי הנטל להוכחת נזק במקרה של נאמן שהפר את חובתו עובר לנאמן, אלא רק צוין כי הדבר "ייתכן". **ביחס למצב שקדם:** עד כה, לעיתים נטו בתי המשפט לפרש התחייבות להעברת חלקים במושע ככזו שאינה כוללת התחייבות לגודל שטח ספציפי, תוך הסתמכות על פסיקה כגון עניין יונס, אשר התייחסה בעיקר למיקום השטח ולא לגודלו. פסק הדין הנוכחי מחדד את ההבחנה הדוקטרינרית בין התחייבות למיקום ספציפי בתוך חלקה (שאינה אפשרית במושע) לבין התחייבות לגודל השטח המגולם בחלקים הבלתי מסוימים. הוא קובע כי גודל השטח הוא מרכיב מהותי בעסקת חליפין, וכי סטייה משמעותית ממנו מהווה הפרה. הניתוח מוסיף חידוד ראייתי ומהותי ביחס לנטל ההוכחה במקרים של הפרת חובת נאמנות קונסטרוקטיבית, ומבהיר את היקף הסיכונים שצדדים נוטלים על עצמם בעסקאות מקרקעין. ## היחס לפסיקה קודמת פסק הדין הנוכחי מתייחס ומבחין מפסיקה קודמת, בעיקר בכל הנוגע לפרשנות התחייבות להעברת חלקים במושע והשלכותיה על גודל השטח המועבר. **ע"א 2950/07 יונס מוחמד סולימאן נ' מדינת ישראל – מינהל מקרקעי ישראל (26.10.2009) (עניין יונס):** בית המשפט המחוזי הסתמך על עניין יונס כדי לקבוע כי משעסקינן בחלקים בלתי מסוימים במושע, לא התחייבה המדינה לשטח בגודל מסוים. בית המשפט העליון בפסק הדין הנוכחי דחה פרשנות זו. נטען כי "בפסק הדין בעניין יונס אכן נדונה עסקת חילופי מקרקעין. בית המשפט בעניין יונס גם אכן עמד על כך שבאותו המקרה מדובר היה בזכויות בשיתוף מקרקעין (מושע), וכן על כך שיש בעובדה זו כדי להדוף תביעה לקבלת שטח ספציפי" (פסקה 23). אולם, ההבחנה המרכזית היא שבעניין יונס, הקביעה בדבר אי-אפשרות להתחייב ל"שטח ספציפי" במושע נגעה למיקום השטח בתוך החלקה ולא לגודלו. "גודלו של השטח שהמערערים אמורים לקבל מהמדינה לא היה שנוי כלל במחלוקת בפסק הדין בעניין יונס" (פסקה 23). פסק הדין הנוכחי מחדד אפוא את ההבחנה, וקובע כי בעוד שסעיף 27 לחוק המקרקעין שולל התחייבות למיקום ספציפי במושע, הוא אינו שולל התחייבות לגודל השטח המגולם בחלקים הבלתי מסוימים, שהיא מהותית לעסקת חליפין. **ע"א 4024/13 תקווה – כפר להכשרה מקצועית בגבעות זייד בע"מ נ' פינקוביץ, פסקאות 50-45 לפסק דינו של השופט צ' זילברטל (29.8.2016):** פסק דין זה הוזכר בהערת אגב בפסקה 24, בהקשר נטל ההוכחה של נאמן שהפר את חובת הנאמנות ביחס לקשר סיבתי ולנזק. בית המשפט העליון בפסק הדין הנוכחי ציין כי במצב בו נאמן קונסטרוקטיבי מתפשר בתביעת זכות וגורע מהותית מהנכס בלא הסכמת הנהנה, ייתכן שהנטל להוכיח שהנזק היה נגרם ממילא מוטל על הנאמן ולא על הנהנה. ההפניה לפסק הדין בעניין תקווה מחזקת את העמדה לפיה חובת הנאמנות מטילה אחריות מוגברת על הנאמן, ובמקרים מסוימים אף משנה את נטל ההוכחה המסורתי. **ע"א 409/78 גולן נ' פרקש, פ"ד לד(1) 813 (1979) ו-ע"א 734/83 חברת החשמל לישראל בע"מ נ' שפיר דוידוביץ (שותפות רשומה), פ"ד לח(1) 613 (1984):** פסקי דין אלו צוטטו בפסקה 31 לתמיכה בדחיית הבקשה לפיצול סעדים. בית המשפט העליון חזר על הכלל לפיו היתר לפיצול סעדים יינתן "רק במקרים יוצאים מן הכלל" ובהצבעה על "קיומו של אינטרס לגיטימי" המצדיק את הפיצול. פסק הדין הנוכחי מיישם הלכה קיימת זו, ואינו מחדש בה. **פסיקה קודמת מן המאגר (ע"א 2705/23, רע"א 747/24, דנ"א 6364/20, ע"א 7793/19, ע"א 8272/19, ע"א 3635/21):** פסק הדין אינו מפנה במפורש לפסקי דין אלו. עם זאת, ניתן לזהות קשרים תמטיים. פסקי הדין ע"א 2705/23, רע"א 747/24, ע"א 7793/19, ע"א 8272/19 ו-ע"א 3635/21 עוסקים כולם בסוגיות של זכויות במקרקעין, הסכמי חליפין, טעויות, התיישנות, שיהוי, נאמנות קונסטרוקטיבית, ונכסי נפקדים. פסק הדין הנוכחי מתיישב עם המסגרת הנורמטיבית הכללית העולה מפסקי דין אלו, המכירה בחשיבות זכויות הקניין שביושר ובנאמנות קונסטרוקטיבית, ומתמודדת עם מורכבות הוכחת זכויות במקרקעין לאורך זמן. הוא אינו סותר את העקרונות הכלליים שנקבעו בפסיקה זו, אלא מחדד את יישומם בנסיבות הספציפיות של הסכם חליפין והתחייבות לגודל שטח במושע. פסק הדין דנ"א 6364/20 עוסק בסגירת שטחים לצרכי אימונים, ואינו רלוונטי באופן ישיר לסוגיות הנדונות. ## הערת העורך פסק הדין מציג הבחנה דוקטרינרית חשובה בין התחייבות לגודל שטח לבין התחייבות למיקום ספציפי במושע, הבחנה שאינה תמיד ברורה בפסיקה. ההנמקה מדגישה כי בעסקת חליפין, גודל השטח הוא ליבת התמורה, וסטייה משמעותית ממנו אינה יכולה להיחשב כחלק מהסיכון שהנעבר נטל על עצמו, אלא אם כן הדבר נקבע במפורש. קביעה זו מחזקת את עקרון הוודאות החוזית ומגנה על ציפיות הצדדים בעסקאות מקרקעין. עם זאת, ההנמקה מותירה פתוחה את השאלה המעשית כיצד יש לכמת את "הפרה משמעותית" של גודל שטח. בפסק הדין הנוכחי, מדובר על חוסר של למעלה מ-30% מהשטח שהתחייבה המדינה להעביר, שיעור שאינו משאיר מקום לספק בדבר מהותיות ההפרה. ברם, במקרים גבוליים יותר, ייתכן שיהיה קושי לקבוע מתי סטייה מגודל השטח הופכת להפרה. האם קיימת רף כמותי או אחוז מסוים שמעבר לו הסטייה נחשבת מהותית? פסק הדין אינו קובע מבחן ברור לכך, ומותיר את ההכרעה לשיקול דעת בית המשפט בכל מקרה לגופו, תוך התחשבות בנסיבות הספציפיות של העסקה ובהשפעת הסטייה על ערך התמורה. ההערה בדבר נטל ההוכחה של נאמן שהפר את חובתו (פסקה 24) היא אמרת אגב, אך יש לה השלכה פוטנציאלית רחבה על דיני הנאמנות הקונסטרוקטיבית. היא מצביעה על מגמה אפשרית להחמיר עם נאמנים המפרים את חובתם, ולהעביר אליהם את נטל ההוכחה בדבר היעדר נזק או קשר סיבתי. מגמה זו, אם תאומץ כהלכה מחייבת, עשויה לחזק את מעמד הנהנים ולהרתיע נאמנים מפעולות חד-צדדיות הפוגעות בנכס הנאמנות. ## השלכות משפטיות לפסק הדין השלכות נורמטיביות וראייתיות משמעותיות על עסקאות חליפין במקרקעין ועל התנהלות צדדים בהן: **השלכות נורמטיביות:** * **התחייבות לגודל שטח במושע:** פסק הדין מבהיר כי גם כאשר מדובר בהעברת חלקים בלתי מסוימים (מושע), קיימת התחייבות לגודל השטח המגולם בחלקים אלו. משמעות הדבר היא שצד המתחייב להעביר חלקים במושע אינו יכול להתנער מאחריות לגודל השטח בפועל, וסטייה משמעותית ממנו תיחשב הפרה. הדבר מחייב ניסוח מדויק יותר של הסכמים, שיכלול התייחסות מפורשת לגודל השטח המובטח, גם אם מדובר בחלקים במושע. * **סיכון אירועים מאוחרים:** פסק הדין מבחין בין סוגי אירועים מאוחרים לכריתת ההסכם. בעוד שהפקעה נחשבת סיכון שהנעבר נוטל על עצמו, בקשה לתיקון זכויות של צד שלישי, המלמדת על היעדר זכויות מלכתחילה, אינה כזו. הבחנה זו מטילה אחריות מוגברת על המוכר לוודא את היקף זכויותיו בעת כריתת ההסכם, ודורשת ממנו לגלות כל מידע רלוונטי, גם אם לא ידע עליו בפועל. * **שלובות חיובים וסעדים:** הקביעה כי חיובי הצדדים בהסכם חליפין הם שלובים מאפשרת לצד הנפגע לדרוש ביצוע בקירוב או להפחית את חיוביו שלו באופן מקביל. הדבר מעניק גמישות בסעדים ומחזק את עקרון ההדדיות בעסקאות אלו. **השלכות ראייתיות:** * **נטל הוכחה בהפרת נאמנות:** אף שאמרת אגב, ההתייחסות לנטל ההוכחה במקרה של נאמן קונסטרוקטיבי המפר את חובתו עשויה להשפיע על הליכים עתידיים. היא מצביעה על כך שייתכן שהנטל להוכיח היעדר נזק או קשר סיבתי יוטל על הנאמן, ולא על הנהנה. הדבר מחייב נאמנים לתעד היטב את פעולותיהם ולהוכיח כי פעלו בתום לב ובסבירות, גם אם פעולותיהם גרמו לגריעה מהנכס. * **תיעוד הסכמות:** פסק הדין מדגיש את חשיבות התיעוד המפורש של הסכמות, במיוחד בכל הנוגע לחלוקת סיכונים וגודל שטחים. כל סטייה מהשטח הנקוב בהסכם, או כל הסכמה לחלוקת זכויות, צריכה להיות מתועדת באופן חד-משמעי כדי למנוע מחלוקות עתידיות. * **בדיקת נאותות:** על רוכשי זכויות במקרקעין, ובפרט בעסקאות חליפין, לבצע בדיקת נאותות מעמיקה לא רק לגבי הרישום הפורמלי, אלא גם לגבי קיומן של תביעות זכות מצד שלישי או הליכים תכנוניים עתידיים, שכן אלו עשויים להשפיע על היקף הזכויות בפועל. הקורא המבקש להעמיק בצד המעשי של הסוגיה ימצא ניתוח מפורט ב[בית המשפט המחוזי שינה צוואה](https://www.the-lawyer.co.il/בית-המשפט-המחוזי-שינה-הוראות-צוואה/). על ההליך המעשי בסוגיה זו ראו [נטל ההוכחה: חובת בעל דין להוכיח את טענותיו בהליכי ירושה](https://www.the-lawyer.co.il/נטל-ההוכחה/). לעיון מעמיק ראו את [הפרק "הסתמכות יורש על הבטחת המצווה" מספרו של ד"ר רן מובשוביץ](https://www.the-lawyer.co.il/books/הסתמכות-יורש-על-הבטחת-המצווה/). ## מאמרים קשורים - [האם התחייבות להעביר משק "שעה אחת לפני פטירתי" בטלה לפי סעיף 8 לחוק הירושה?](/academic/one-hour-before-death-transfer-invalidity) - [האם לשכת רישום המקרקעין אחראית ברשלנות לרישום שנעשה על יסוד העתק מזויף של צו ירושה?](/academic/land-registry-office-liability-negligence-gatekeeper) - [האם ניתן לבסס בקשת פסלות על אמירות שאינן מתועדות בפרוטוקול הדיון?](/academic/hearing-protocol-evidentiary-basis-judge-disqualification) - [האם צוואה הדדית משנת 2002 שאושררה לאחר תיקון 12 כפופה לתנאי הביטול שבסעיף 8א?](/academic/revoking-mutual-wills-before-amendment-12)

שאלות ותשובות

האם התחייבות להעביר חלקים בלתי מסוימים במקרקעין (מושע) פוטרת את המוכר מהתחייבות לגודל שטח מוגדר?

לא. בית המשפט העליון קבע כי התחייבות להעביר חלקים בלתי מסוימים במקרקעין אינה פוטרת את המוכר מהתחייבות לגודל שטח, שכן גודל השטח הוא ליבת התמורה בעסקת חליפין. אין בכך שההעברה היא של חלקים בלתי מסוימים כדי להגן על המוכר מפני טענת הפרה בשל שטח חסר.

על מי מוטל הסיכון כאשר מתברר, בעקבות בקשה לתיקון זכויות של צד שלישי, שהמוכר לא היה בעל הזכויות שהתחייב להעביר?

בית המשפט קבע כי בקשה לתיקון זכויות של צד שלישי, המלמדת כי הזכויות לא היו של המוכר מלכתחילה, אינה נחשבת 'אירוע מאוחר' שהסיכון בגינו מוטל על הנעבר (הרוכש). זאת בשונה מהליך הפקעה, שבו הסיכון מוטל על מי שקיבל את הזכויות, שכן במקרה של תיקון זכויות מדובר בכך שהזכות מעולם לא הייתה של המוכר, ולא באירוע שאירע לאחר כריתת ההסכם.

מהו הסעד הראוי כאשר מתברר ששטח המקרקעין שהתחייב הצד המפר להעביר קטן מהמוסכם?

לפי פסק הדין, הפרה כזו ניתנת לריפוי בביצוע בקירוב או בהפחתה מקבילה מהזכויות שעל הצד הנעבר להעביר, מכוח שלובות החיובים. בית המשפט העליון החזיר את התיק לבית המשפט המחוזי כדי שיקבע כיצד תתוקן ההפרה - בין בהוספת זכויות על ידי המדינה באחת החלקות שבהסכם ובין בהפחתה מקבילה מהזכויות שעל המערערים להעביר בחלקה 36.

אודות המחבר

רן מובשוביץ - עורך דין ומרצה לדיני ירושה