האם ההסכם הנסתר שמתחת לחוזה המכר למראית עין נאכף או שהוא מתנה מחמת מיתה?

מאת: רן מובשוביץ, עורך דין ומרצה לדיני ירושה

קטגוריה: העברה ללא תמורה

עודכן: 11.9.2026

זמן קריאה: 21 דקות

מילת מפתח: חוזה למראית עין

תקציר

ניתוח הדוקטרינה לפיה כאשר חוזה גלוי הוא למראית עין, ניתן לאכוף את ההסכם הנסתר המשקף את הכוונה האמיתית של הצדדים. המאמר בוחן את תנאי האכיפה וההשלכות על עסקאות מקרקעין מדומות.

תקציר מנהלים

  • נפסק ברוב דעות כי הסכם המתנה הנסתר בין המנוחה למערערת ניתן לאכיפה ואינו מתנה מחמת מיתה בטלה
  • הסכם המכר והשכירות עצמם נשארו בטלים כחוזים למראית עין, אך אין בכך כדי להחזיר את הנכס לעיזבון
  • התוצאה נשענה על רישום הבעלות שש שנים לפני הפטירה ועל כך שזכות החרטה נבעה מתניית התמורה הפיקטיבית בלבד
  • ההכרעה מבוססת על קביעות עובדתיות של הערכאה הדיונית, ניתנה בדעת מיעוט חולקת, ואינה מכריעה בזכויות המשיבה כיורשת בהליך נפרד

תוכן המאמר

# האם ההסכם הנסתר שמתחת לחוזה המכר למראית עין נאכף או שהוא מתנה מחמת מיתה? נערך על ידי [עו"ד ד"ר רן מובשוביץ](https://www.the-lawyer.co.il/about-page/) ## תשובה קצרה בע"א 4009/22 נעם כץ נ' שלי בן עטיה (18.10.2023) נפסק, ברוב דעות, כי ההסכם הנסתר — הסכם מתנה שמכוחו הועברה הבעלות בנכס ללא תמורה, בכפוף לזכות מגורים של המנוחה בחייה — ניתן לאכיפה, ואין לראותו כמתנה מחמת מיתה הבטלה לפי סעיף 8(ב) לחוק הירושה. הסכם המכר והסכם השכירות עצמם נותרו בטלים כחוזים למראית עין לפי סעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי), אך בטלותם אינה גוררת החזרת הנכס לעיזבון, אלא הפעלת ההסכמה האמיתית שמתחתם. שני נדבכים נשאו את התוצאה: העברת הבעלות במרשם המקרקעין למעלה משש שנים לפני הפטירה, שיוצרת חזקה כבדת משקל להקניה לאלתר; והקביעה כי "זכות החרטה" שיוחסה למנוחה נבעה כל כולה מתניית התמורה הפיקטיבית, ולכן אינה חלק מן ההסכם האמיתי. שלוש הסתייגויות: התוצאה נשענת על קביעות עובדתיות של הערכאה הדיונית ועל פרשנותן, נתקבלה בדעת מיעוט חולקת, ואינה מכריעה בזכויות המשיבה בנכס מכוח מעמדה כיורשת אביה, הנדונות בהליך נפרד. ## פרטי פסק הדין בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, ע"א 4009/22, פסק דין מיום ג' בחשון התשפ"ד (18.10.2023); מועד הישיבה — כ"ד באייר התשפ"ג (15.5.2023). המותב: השופט ע' גרוסקופף (מחבר חוות הדעת המובילה), השופטת ג' כנפי-שטייניץ (דעת מיעוט), השופט י' כשר (מצטרף לתוצאת הרוב בנימוק משלו). הערעור הוגש על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו מיום 6.4.2022 בת"א 20451-08-20, שניתן על ידי כב' השופט נפתלי שילה. בעלי הדין: נעם כץ — המערערת (הנתבעת בקמא); שלי בן עטיה — המשיבה (התובעת בקמא). התוצאה: "הוחלט ברוב דעות השופטים ע' גרוסקופף ו- י' כשר, כנגד דעתה החולקת של השופטת ג' כנפי-שטייניץ, לקבל את הערעור". ההוראות האופרטיביות מפורטות בפסקאות 25–26 לחוות דעתו של השופט גרוסקופף: החזרת רישום הבעלות בנכס על שם המערערת ושלילת זכות המשיבה במקרקעין מכוח מעמדה כיורשת, אפשרות להגשת בקשה למתן פסיקתה, ביטול חיוב ההוצאות שהוטל על המערערת בערכאה הדיונית, וחיוב המשיבה בהוצאות המערערת בסך 75,000 ש"ח. ## השאלה המשפטית משנקבע כי הסכם המכר והסכם השכירות שנכרתו בין המנוחה למערערת הם חוזים למראית עין ובטלים לפי סעיף 13 לחוק החוזים — האם ההסכם הנסתר שמתחת להם, הסכם מתנה שהבעלות מכוחו נרשמה בחיי המנוחה, ניתן לאכיפה, או שמא מדובר במתנה שנועדה להוקנות רק לאחר המוות ואינה בת-תוקף לפי סעיף 8(ב) לחוק הירושה? ## הרקע העובדתי בשנות ה-50 החלו המנוחה, שרה מנחם, ואחותה לעבוד במפעל טקסטיל בחולון, בו עבד גם סבה של המערערת; על רקע העבודה המשותפת נוצר קשר הדוק בין המנוחה לבין הסב ומשפחתו, ובפרט בין המנוחה לבין אורית ורונן — הוריה של המערערת. במהלך שנות ה-90 עברו ההורים להתגורר בסמוך לביתה של המנוחה, וסייעו לה לאורך השנים, לרבות בליווי למוסדות רפואיים. מנגד, הקשר בין המנוחה למשיבה — אחייניתה — היה רעוע: המנוחה סירבה במשך שנים ארוכות להכניס את המשיבה לביתה, נכונה הייתה לפגוש אותה רק כאשר גדר ביתה מפרידה בין השתיים, והמשיבה ומשפחתה לא סייעו לה בעת שנזקקה לטיפולים רפואיים; על הפטירה נודע להם רק כחודש לאחר מכן. ביום 5.12.2010, מעל לשמונה שנים טרם הפטירה, העבירה המנוחה 300,000 ש"ח לחשבון המערערת, תוך שציינה כי מדובר ב"העברה לבן משפחה", וזאת אף שהסכום היווה כמעט את מכלול חסכונותיה. ביום 18.1.2011 נפטרה האחות, וכלל זכויותיה בנכס הועברו למנוחה כיורשת יחידה על פי דין — על פי הנטען, לאחר שבבקשה למתן צו הירושה לא צוין דבר קיומו של האח, אביה של המשיבה, שהיה אז בחיים. ביום 24.4.2012 נחתם בין המנוחה למערערת הסכם המכר, לפיו יועברו הזכויות בנכס שבחולון (חלק מחלקה 105 בגוש 7174) תמורת מיליון ש"ח, ובמקביל נחתם הסכם שכירות לפיו תמשיך המנוחה להתגורר בנכס תמורת 2,000 ש"ח לחודש. ביום 17.1.2013 נרשמה המערערת כבעלים במרשם המקרקעין. אין חולק כי המערערת לא שילמה את התמורה, וכי המנוחה — שהוסיפה להתגורר בנכס — לא שילמה דמי שכירות מעולם. הסכם המכר עוצב כעסקת מכר בשל עצתו המקצועית המוטעית של עו"ד דניאל ברדוגו, לפיה לא ניתן להעביר נכס במתנה אלא לקרובים מדרגה ראשונה. ביום 20.2.2019 נפטרה המנוחה, והמשיבה ירשה את כל עיזבונה כיורשת יחידה על פי דין, בהתאם לצו ירושה מיום 13.1.2020. ביום 27.12.2020 הגישה המשיבה את תביעתה לביטול הסכם המכר. במקביל להליך שלפנינו מתנהל הליך נפרד בשאלת זכויותיה של המשיבה בנכס מכוח מעמדה כיורשת האח (ת"ע 14173-04-22). ## טענות הצדדים ### עמדת המערערת בערעור נטען כי שגה בית משפט קמא בקביעתו שההסכמה בדבר העברת הנכס במתנה בלתי חוקית ומשכך בטלה. הטענה הושתתה על שלושה אדנים: ראשית, שסעיף 8(ב) לחוק הירושה פורש לאורך השנים על דרך הצמצום, ויש להחילו רק כאשר ברור שכוונת הצדדים הייתה שהמתנה תעבור לרשות המקבל לאחר מות הנותן; שנית, שהענקת המתנה הושלמה עם רישום הנכס על שמה, קרי עובר לפטירה, ואין בהמשך מגוריה של המנוחה בנכס כדי ללמד על השלמת המתנה רק לאחר המוות; שלישית, לחלופין, שיש לראות בהתנהגות המנוחה — שלא דרשה תשלום במשך שמונה שנים — מחילה על החיוב לפי סעיף 1(ג) לחוק המתנה. לבסוף נטען שמפסק דינו של בית משפט קמא עולה תמונה ברורה בדבר רצונה האותנטי של המנוחה, שיש לכבדו. חולשתה המובנית של עמדה זו הייתה כפולה: היא ביקשה להיבנות מהסכם שהיא עצמה הודתה שאינו משקף את ההסכמה האמיתית, וטענת המחילה החלופית מניחה קיומו של חיוב תמורה תקף — הנחה הסותרת את הטענה שמדובר בעסקת מתנה. ### עמדת המשיבה המשיבה טענה תחילה כי שגה בית משפט קמא בכך שלא קבע שמשפחת המערערת ניצלה את המנוחה, באופן המקים פגם בכריתה כדי עושק לפי סעיף 18 לחוק החוזים; לעניין זה הפנתה לכך שבתקופת החתימה יכולותיה של המנוחה לקרוא ולכתוב היו מוגבלות, וכי זוהו אצלה קשיים נפשיים ודיכאון. לחלופין גרסה כי דווקא הסכם המכר משקף את רצון הצדדים האמיתי, וכי שגה בית משפט קמא "שעה שניסה לייחס למנוחה כוונה נסתרת להעביר את הנכס למערערת במתנה". ולחלופי חלופין — כי אף אם מדובר במתנה, ממכלול הראיות עולה שהכוונה לא הייתה להקנות לאלתר אלא רק לאחר המוות, ומשכך אין תוקף לעסקה נוכח סעיף 8(ב) לחוק הירושה. אל אלה נוספה טענת ההפרה היסודית בשל אי-תשלום התמורה, שהמשיבה, כמי שנכנסה בנעלי המנוחה, ביטלה בגינה את ההסכם. מערך הטענות הזה נשא בתוכו סתירה פנימית שהתגלתה כמכרעת: הטענה שהסכם המכר תקף ומופר סותרת את הטענה שהוא למראית עין, ומשנקבע שהוא למראית עין — נשמט היסוד לזכות הביטול. אף טענת העושק נדחתה, כמפורט להלן. ## ההכרעה הערעור התקבל. נדחו טענות המשיבה בדבר עושק ופגם בכריתה, ונדחתה טענתה כי הסכם המכר משקף את ההסכמה האמיתית. אושרה קביעת בית משפט קמא בדבר בטלות הסכם המכר והסכם השכירות כחוזים למראית עין, אך נהפכה המסקנה המשפטית שנגזרה ממנה: נקבע כי ההסכם הנסתר — הסכם מתנה בכפוף לזכות מגורים — אינו נוגד את סעיף 8(ב) לחוק הירושה וניתן לתת לו תוקף. בהתאם, בוטלה קביעת בית משפט קמא בדבר בטלות העברת הבעלות; הורה בית המשפט על החזרת רישום הבעלות על שם המערערת ועל שלילת כל זכות של המשיבה במקרקעין מכוח מעמדה כיורשת; נקבע כי המערערת תוכל להגיש בקשה למתן פסיקתה. הנימוק החלופי של הערכאה הדיונית — ביטול בשל הפרה יסודית — נדחה, ובכך היו תמימי דעים כל חברי המותב. חיוב ההוצאות שהוטל על המערערת בקמא בוטל, והמשיבה חויבה בהוצאות המערערת בסך 75,000 ש"ח. השופטת כנפי-שטייניץ סברה, בדעת מיעוט, כי דין הערעור להידחות. ## הנמקת בית המשפט נקודת הפתיחה היא הצהרת המשמעת הדיונית: לא נמצא מקום להתערב בקביעות העובדתיות של בית משפט קמא באשר לנסיבות הכריתה ולרצון המנוחה, לאור ההלכה בדבר מיעוט התערבות ערכאת הערעור בממצאי עובדה (ע"א 913/20 חלאילה; ע"א 4880/19 הבנק הבינלאומי; ע"א 3634/20 מנורה מבטחים). מן הקביעות הללו נגזרה מיד תוצאה מהותית: משנקבע שהתגבש קשר חם ושרצון המנוחה היה להימנע מהעברת נכסיה למשיבה, "כבר עתה נשמטת הקרקע תחת טענת המשיבה כי ההסכמים נכרתו תוך ניצול מצבה של המנוחה ובניגוד לרצונה" (פסקה 10). כך צומצמה זירת הדיון לשאלה אחת: "האם ניתן לתת תוקף להעברת הזכויות בנכס מהמנוחה למערערת?" (שם). השלב השני הוא אישור אבחון החוזה למראית עין. הוגדר כי חוזה למראית עין הוא חוזה בו "קיימת אי-התאמה מכוונת בין הרצון הגלוי של הצדדים, כפי שהוא משתקף מהחוזה שנכרת, ובין הרצון המשותף האמיתי שלהם, דהיינו ההסכמה הסובייקטיבית שביסוד ההתקשרות" (פסקה 11, בהפניה לע"א 3725/08 חזן ולע"א 4305/10 אילן). יישום ההגדרה נשען על שני נתונים שאין עליהם חולק — התמורה שלא שולמה ודמי השכירות שלא שולמו — ומכאן: "סבורני כי הצדדים לא התכוונו לקיים את הוראות ההסכמים בשום שלב, וכי עיצוב החוזים בדרך הזו נעשה על מנת להתחמק מהוראות הדין שהמנוחה טעתה לחשוב שמגבילות את האפשרות להקנות את הזכויות בנכס למערערת ללא תמורה" (פסקה 13). השלב השלישי הוא הצירוף הדוקטרינרי שבו נפרדות דרכי הרוב מן הערכאה הדיונית. בהתקיים "סימולציה יחסית" — חוזה גלוי בטל שלצדו חוזה נסתר המבטא את ההסכמה האמיתית — ניתן לאכוף את החוזה הנסתר "כאשר החוזה הנסתר עומד בדרישות הדין ומטרת ההתקשרות אינה בלתי חוקית" (פסקה 12). דרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין, שיכולה הייתה לחסום התחייבות למתנה במקרקעין, נוטרלה בעובדת הביצוע: "אפס, בענייננו, הועברה הבעלות במקרקעין, ועניין זה מייתר את הצורך להיזקק לדרישת הכתב במקרקעין" (פסקה 14). מכאן הוצג הצירוף המשולש — הקביעה שהסכם המכר למראית עין, ההכרה שההסכמה האמיתית הייתה הקניית הנכס במתנה בכפוף לזכות שימוש למנוחה בחייה, והעברת הבעלות בפועל — שממנו "אמור היה להביא לתוצאה של הכרה בזכות המערערת לבעלות במקרקעין" (שם). השלב הרביעי הוא נטרול המשקל הפרשני של המסמכים הפיקטיביים. הערכאה הדיונית הסיקה את כוונת ההקניה לאחר המוות מכך שהסכם המכר עוצב באופן שאפשר למנוחה לחזור בה עד יום מותה בטענת הפרה, ומכך שהוסיפה להתגורר בנכס ולנהוג בו מנהג בעלים. כנגד זאת נקבע כי אין לייחס משקל משמעותי לאמור בהסכם המכר או בהסכם השכירות, "שכן בית המשפט קמא קבע, וכאמור בצדק, שאלו חוזים למראית עין, ובאופן הגדרתי חוזים שכאלה אינם משקפים את רצון הצדדים" (פסקה 20, בהפניה לע"א 630/78 ביטון ולעניין חזן). משנשלל מקור זה, מוקד הבחינה עבר לעדותו של עו"ד ברדוגו, ומתשובתו — "אני הסברתי למנוחה שהיא יכולה לבטל את העסקה והסברתי לה אתה הגנה נתתי לה. היא אמרה לי 'בחיים לא יקרה דבר כזה עם משפחת כץ אנחנו עשרות שנים יחד. איך יקרה דבר כזה'" (עמ' 23 לפרוטוקול הדיון מיום 13.9.2021) — הוסק כי סעיף התמורה היה מיותר בעיני המנוחה, ושלא נמצאה אינדיקציה לחשש מפגיעה במצבה או לרצון להגביל את זכויות משפחת המערערת. השלב החמישי הוא חזקת הרישום. על יסוד סעיף 6 לחוק המתנה ועל יסוד ההלכה שהקניית זכות במקרקעין מסתיימת ברישום (ע"א 588/81 ציזיק; ע"א 879/14 נחשון), נקבע: "כאשר מועברת בעלות בנכס מקרקעין בחייו של הנותן, יוצר הדבר חזקה כבדת משקל, לפיה כוונת הנותן היא להקנות את המתנה לאלתר, ולא במועד מאוחר יותר" (פסקה 22). החזקה אינה חלוטה — ניתן לסטות ממנה "אם מוכח כי להעברת הבעלות היה טעם מבורר, המלמד כי ההעברה נעשתה רק למראית עין" (שם), כדוגמת הברחת נכסים מנושים (ע"א 810/17 באשה; ע"א 813/22 אריאל) — אך משהוברר שהרצון להעניק מתנה היה אמיתי, "העברת בעלות במרשם המקרקעין היא לרוב סוף פסוק להתלבטות", בהיותה אינדיקציה מובהקת לסופיות ההחלטה (שם, בהפניה לסעיף 5(ב) לחוק המתנה ולע"א 1284/92 רתם). השלב השישי — הוא חוליית ההשלמה שהעמידה את הרוב — הוא ניתוחו של השופט כשר, שממקד את המחלוקת בשאלה אחת: אם ההסכם האמיתי כלל זכות חרטה עד יום המוות, בפנינו מתנה מחמת מיתה; ואם המגבלה היחידה היא זכות המגורים, בפנינו מתנה לאלתר (פסקאות 2–3 לחוות דעתו). התשובה נגזרת ממקורה של "הזכות": עדות עו"ד ברדוגו "לא מותירה לדעתי כל ספק שעניין הזכות לחזור מהעברת הנכס קשור קשר הדוק ומובהק אך ורק להסכם למראית עין" (פסקה 5), משהיא נוצרה מן התמורה הפיקטיבית ומן האפשרות לבטל את הסכם המכר בטענת אי-קבלתה — טענה שהוגדרה "טענת שווא" (שם). לפיכך אין בסיס לראות בזכות זו ככזו ש"זלגה" מן ההסכם הגלוי אל ההסכם האמיתי, שתוכנו "העברה מיידית, במתנה, של זכויותיה בנכס בכפוף לכך שתוכל להמשיך ולהתגורר בו עד לתום אריכות ימיה" (פסקה 7). דעת המיעוט לא חלקה על המסגרת אלא על היישום: מסקנת הערכאה הדיונית "נטועה היטב בתשתית הראייתית שהונחה לפניו" (פסקה 9 לחוות דעתה של השופטת כנפי-שטייניץ), בהתבסס על עדות עו"ד ברדוגו כפי שאומצה בקמא, על אישורה המפורש של אורית כי הכוונה הייתה להעביר את הנכס רק לאחר המוות, על התנהגות הצדדים לאחר הכריתה, ועל הימנעות המערערת מהבאת עדים שאינם נהנים מן המתנה. במישור הדוקטרינרי נקבע שם כי "שימור זכות החרטה של המנוחה באופן המאפשר לה לחזור בה ממתנתה בכל עת אינו מתיישב עם מתן מתנה מוגמרת לאלתר" (פסקה 4), וכי אין ברישום כדי לחתור תחת המסקנה "כי זכות הבעלות המהותית נותרה בידי המנוחה" (פסקה 5) — בפרט משלא הובאה ראיה שהמנוחה יזמה את הרישום או ידעה שנעשה. ## המסגרת הנורמטיבית סעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, כפי שצוטט בפסק הדין, מורה: "חוזה שנכרת למראית עין בלבד – בטל; אין בהוראה זו כדי לפגוע בזכות שרכש אדם שלישי בהסתמכו בתום לב על קיום החוזה". במישור הלשוני הסעיף מסדיר שני עניינים בלבד — בטלות החוזה הגלוי, וחריג הגנה לצד שלישי מסתמך; הוא אינו מסדיר את גורלה של ההסכמה הנסתרת. את החסר הזה משלימה הפסיקה, שהכירה באפשרות לאכוף את החוזה הנסתר בהתקיים "סימולציה יחסית", בשונה מ"סימולציה מלאה" שבה הצדדים אינם מעוניינים לשנות את מצבם המשפטי. במקרה שנדון הופעל הסעיף בשני שלבים: בטלות הסכם המכר והסכם השכירות, ובעקבותיה — לא השבה של הנכס לעיזבון, אלא מעבר לבחינת תוכנו של ההסכם הנסתר. סעיף 18 לחוק החוזים, שעליו נשענה טענת העושק, לא הוחל: הקביעות העובדתיות בדבר קשר חם ורצון עצמאי חסמו את יסוד הניצול עוד בטרם נדרש דיון ביתר יסודות העילה. סעיף 8(ב) לחוק הירושה, התשכ"ה-1965, נצטט בפסק הדין: "מתנה שאדם נותן על מנת שתוקנה למקבל רק לאחר מותו של הנותן, אינה בת-תוקף אלא אם נעשתה בצוואה לפי הוראות חוק זה". לשונו שוללת תוקף מעסקת מתנה שהקנייתה נדחית למועד שלאחר המוות. בנפרד מלשונו נדונו הרציונלים שיוחסו לו בפסיקה ובספרות: מנגד לכבילת ידיו של המוריש (ע"א 155/73 שרון; עניין נחשון), מנגד לעקיפת הדרישות התוכניות והצורניות של חוק הירושה (ראבילו; עניין נחשון), ומנגד לנישול יורשים חוקיים ולניצול הנותן (ע"א 679/76 סלי; ע"א 3727/99 אוניברסיטת בן גוריון). על רקע הביקורת שנמתחה על רציונלים אלה — ובראשה שדרישות הכתב שבסעיף 5(א) לחוק המתנה ובסעיף 8 לחוק המקרקעין ממילא מבטיחות רצינות — הובעה עמדה לפרש את הסעיף בצמצום. בענייננו הוחל הסעיף בשלילה: משנקבע שההקניה נעשתה לאלתר, הסעיף מחוץ למתחם. חוק המתנה, התשכ"ח-1968, נדרש בארבעה מפרקיו: סעיף 2 — מתנה לאלתר, שאינה מעוררת קושי; סעיף 6, שצוטט בפסק הדין, המסדיר את מועד מעבר הבעלות בדבר המתנה "והכל כשאין בדין אחר הוראות מיוחדות לענין הנדון"; סעיף 5(ב), המגביל את חזרת הנותן מהתחייבות; וסעיף 1(ג), שעליו נשענה טענת המחילה החלופית של המערערת — טענה שלא נדרשה משנקבע שחיוב התמורה כלל לא היה אמיתי. חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, פעל כאן בשני כיוונים מנוגדים. סעיף 8 מציב דרישת כתב להתחייבות בעסקת מקרקעין, ובענייננו נאמר במפורש שספק גדול אם ניתן היה לאכוף את התחייבות המתנה אילו הסכם המכר עמד לבדו. סעיף 7(א), לעומת זאת, הוא שהכריע: משהושלמה ההקניה ברישום, נשמט הצורך להיזקק לדרישת הכתב (בהפניה לפרידמן וכהן ולע"א 274/79 חורי), והרישום הפך מן העובדה הפורמלית לעוגן הראייתי המרכזי. ## ההלכה והיקפה תחולתה של ההלכה מוגדרת בשלושה תנאים מצטברים העולים מן ההנמקה: כי נקבע פוזיטיבית שרצון הנותן להעניק מתנה היה אמיתי; כי מטרת מראית העין אינה בלתי חוקית; וכי ההקניה הושלמה ברישום בחיי הנותן. בהתקיימם, המגבלה שהותרה בידי הנותן — שם, זכות מגורים עד יום המוות — אינה מעבירה את העסקה למתחם סעיף 8(ב). ניתן לחלץ מן ההנמקה, כסינתזה של העורך ולא כמבחן שנקבע בפסק הדין, שלושה שלבים מעשיים: זיהוי שכבת ההסכמה (גלויה/נסתרת); בדיקת מקורה של כל מגבלה — שכבת המראית או ההסכמה האמיתית; ובחינת המגבלות שנותרו באשכול ההסכמה האמיתית לפי אמות המידה שנקבעו בעניין נחשון (לשון ההסכם ונסיבות הכריתה, התנהגות הצדדים, מאפייני דבר המתנה, ואופיין וטיבן של המגבלות). - **מה מחייב:** מקום שנקבע כי חוזה מכר הוא למראית עין ולצדו הסכם מתנה נסתר שהושלם ברישום בחיי הנותן, ההסכמה הנסתרת ניתנת לאכיפה; העברת הבעלות במרשם בחיי הנותן יוצרת חזקה כבדת משקל להקניה לאלתר, שניתן לסטות ממנה רק בהוכחת טעם מבורר להעברה למראית עין; מגבלה שמקורה כל כולה בתניה הפיקטיבית אינה נספרת כמגבלה בהסכם האמיתי; ומשלא חב מקבל הנכס בתמורה, אין הפרה ואין זכות ביטול ליורש. - **אמרת אגב:** ההצעה שנשמעה בהמשך חוות הדעת המובילה לקבוע חזקה פרשנית חדה, שלפיה בהיעדר אינדיקציות ברורות וחד-משמעיות אין לייחס לנותן כוונה ליצור מתנה מחמת מיתה — למעלה מן הצורך, שכן ההכרעה נסמכה על חזקת הרישום ועל אבחון מקורה של זכות החרטה; כך גם ההערה כי ספק גדול אם ניתן היה לאכוף את התחייבות המתנה אילו הסכם המכר עמד לבדו, וכן הקריאה כי "טוב ייעשו צדדים ועורכי-דין... אם ינהגו ביתר זהירות" (פסקה 8 לחוות דעתו של השופט כשר). - **מה נותר פתוח:** זכויות המשיבה בנכס מכוח מעמדה כיורשת האח, שהוצאו במפורש ממתחם ההכרעה (ת"ע 14173-04-22); המחלוקת בשאלת אכיפת החוזה הנסתר כאשר מראית העין נועדה להשיג מטרה בלתי חוקית, שנותרה כפי שהייתה בעניין אילן; ומעמדה של העברת 300,000 ש"ח מיום 5.12.2010, שלא נדונה כעסקה נפרדת. - **ביחס למצב שקדם:** עד כה נדונה ההבחנה בין מתנה לאלתר למתנה מחמת מיתה תוך "חוסר אחידות" מוצהר בהכרעות (פסקה 18), כאשר בעניין פילובסקי נקבע שרישום הבעלות אינו מכריע, ובעניין נחשון הוכרה מתנה לאלתר חרף מגבלות ניכרות. פסק הדין אינו הופך הלכה ואינו יוצר עילה חדשה — הוא מיישם את אמות המידה של עניין נחשון — אך הוא מוסיף שני נדבכים: ניסוח חזקת הרישום כ"חזקה כבדת משקל" הניתנת לסתירה רק בטעם מבורר, וכלל מיון דוקטרינרי המבחין בין מגבלות שמקורן בשכבת המראית לבין מגבלות שמקורן בהסכמה האמיתית. ## היחס לפסיקה קודמת ביחס לעניין חזן (ע"א 3725/08) ולעניין אילן (ע"א 4305/10) מדובר בהמשך ישר, אך תוך העמקת המשמעות האופרטיבית של ההגדרה. עניין חזן צוטט להגדרת אי-ההתאמה המכוונת בין הרצון הגלוי לרצון האמיתי, ועניין אילן — להבחנה בין סימולציה מלאה לסימולציה יחסית ולמצבים שבהם ההתקשרות נועדה לקדם מטרה פלילית, כגון הונאת רשויות המס. פסק הדין דנן שואב מהגדרה זו מסקנה פרשנית שלא נדרשה שם: אם החוזה הגלוי "באופן הגדרתי" אינו משקף את רצון הצדדים, ממילא אין להיבנות מלשונו כדי לפרש את ההסכמה האמיתית. זהו מהלך של הרחבה: הגדרה מהותית מומרת לכלל ראייתי שולל. ביחס למחלוקת שנחלקו בה חברי המותב בעניין אילן — האם ניתן לאכוף את החוזה הנסתר כשמראית העין נועדה למטרה בלתי חוקית — פסק הדין נמנע מהכרעה מטעם מוצדק: הפגם כאן לא היה אי-חוקיות אלא טעות משפטית ("המנוחה הוטעתה לסבור שחל איסור על העברת נכס במתנה לאדם שאינו קרוב משפחתה"). לכך יש חיבור ישיר לפסיקה מאוחרת של בית המשפט העליון שסקרה את הדוקטרינה, הפנתה לע"א 545/79 בראונר נ' דיאמסלס פ.ו.ב.א., פ"ד לח(2) 191, 198 (1984), וקבעה כי מקום שההסכם הסמוי והגלוי נועדו להשיג תכלית בלתי חוקית "נדרשת רמה הוכחה מוגברת לצורך ביסוסה", וכן כי הבטלות לפי סעיף 13 היא "בטלות מעיקרא" ש"גוררת עמה חובת השבה של מה שהתקבל על-פי החוזה". סינתזה של שני המסלולים מניבה הבחנה שאינה מנוסחת במפורש באיש מהם: חובת ההשבה היא תולדת סימולציה מלאה; בסימולציה יחסית לגיטימית, ההסכם הנסתר תופס את מקומה, ולפיכך בטלות ההסכם הגלוי אינה מחזירה את הנכס לעיזבון. ביחס לעניין פילובסקי (ע"א 763/88) קיימת סתירה לכאורה, שהמותב פתר בדרכים שונות. דעת המיעוט ראתה בו תקדים מקביל — שם, אף שהדירה נרשמה בחיי המנוחה, נקבע כי "כל שקיבלו המערערים בחיי המנוחה היה רישום הבעלות בדירה, אך הבעלות עצמה נותרה בידי המנוחה". הרוב הבחין בין המקרים בעוצמת השיור: בפילובסקי נשמרה לנותנת הזכות למכור את הדירה וליהנות מתמורתה, בעוד שכאן לא הוגבלה יכולת המערערת לבצע עסקאות בנכס. אותה הבחנה חלה גם ביחס לעניין התאחדות עולי רומניה (ע"א 6277/95), שבו נשען הסיווג כמתנה מחמת מיתה על כך שהבעלות כלל לא הועברה ושמקבל המתנה לא נהג בנכס מנהג בעלים — שני נתונים שאינם מתקיימים כאן במלואם. מנגד, עניין נחשון (ע"א 879/14) הוא ההמשך המובהק: שם הוכרה מתנה לאלתר חרף שיור זכות מגורים, זכות לקבל שכר דירה והגבלה על העברה לצד שלישי; ההכרעה כאן היא יישום קל וחומר, ובמידה מסוימת הרחבה — שכן היא ניתנה בהיעדר הסכם מתנה כתוב. ביחס לעניין באשה (ע"א 810/17) ולעניין אריאל (ע"א 813/22) התפקיד הפוך: הם צוטטו כדוגמה לחריג — הברחת נכסים מנושים — המדגים מהו "טעם מבורר" לסתירת חזקת הרישום, ובכך הם מגדירים את גבולותיה מן החוץ. עניין אחי תקומה (ע"א 3158/20) שימש להמחשת מחסום דרישת הכתב, שנוטרל כאן בעובדת הרישום. מן החומר שבמאגר, ע"א 5812/19 רלוונטי בזיקה ישירה לעילת העושק: שם נקבע כי לעילה שבסעיף 18 לחוק החוזים שני יסודות מרכזיים — "ניצול... מצוקת המתקשר" ו"תנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל" — ושניהם התקיימו. השוואה מלמדת מדוע נחלה טענת המשיבה כישלון כפול: יסוד הניצול נשלל בקביעה עובדתית, ויסוד הרעת התנאים חסר עוגן מושגי מקום שההסכמה האמיתית היא מתנה, שאין לה אמת מידה של "מקובל". יתר הפסיקה שבמאגר נוגעת לסוגיה בזיקה רחוקה בלבד: ע"א 1479/18 עוסק בהיקף ההגנה שבסעיף 10 לחוק המקרקעין ובכך שהסתמכות על מסמך מזויף אינה הסתמכות על המרשם — סוגיה שאינה מתעוררת כאן משאין צד שלישי מסתמך; ע"א 2705/23 עוסק בנזק ראייתי שנוצר מפטירת מי שהיו מעורבים באירועים, ומחדד מדוע העדות היחידה של מי שאינו נהנה מן העסקה קיבלה משקל מרכזי; ע"א 8990/22 (סעיף 147 לחוק הירושה) וע"א 8227/20 עוסקים בשאלות אחרות ואינם מוסיפים להכרעה. ## הערת העורך הקושי המרכזי שההנמקה מותירה הוא בתפירה שבין שני מהלכים שאינם מאותו מישור. השופט כשר תיאר את המחלוקת כ"מחלוקת עובדתית ממוקדת עד למאוד", וממנה נגזר, לכאורה, שאין מדובר בשינוי דוקטרינרי. ברם, החוליה שהכריעה — שזכות החרטה לא "זלגה" מן ההסכם למראית עין אל ההסכם האמיתי — אינה קביעה עובדתית אלא כלל מיון נורמטיבי: היא אינה קובעת מה סברה המנוחה, אלא איזה מקור לתניה כשר לשמש ראיה לתוכן ההסכמה הנסתרת. הצגתה כעובדה מייצרת מתח פנימי עם המשמעת הדיונית שהוצהרה בפסקה 10: אם השאלה עובדתית, ממצא הערכאה הדיונית שאומץ מעדות עו"ד ברדוגו היה אמור לעמוד, כפי שהצביעה דעת המיעוט; ואם השאלה דוקטרינרית — והיא כזו — אז הרוב לא נמנע מהתערבות בממצא אלא החליף את הסיווג המשפטי שלו, ואת ההצדקה לכך יש לחפש בדוקטרינה של סעיף 13 ולא בהלכת אי-ההתערבות. קושי שני נעוץ בהיסק מן הציטוט שהפך לראיית הזהב של הרוב. מדבריה של המנוחה כי "בחיים לא יקרה דבר כזה עם משפחת כץ" נלמד שסעיף התמורה היה מיותר בעיניה, ומכאן — שההסכמה האמיתית לא כללה זכות חרטה. ההיסק אינו הכרחי: הצהרה סובייקטיבית שאין כוונה לממש הגנה אינה שוללת את קיומה של ההגנה בהסכמה, ואף עשויה להעיד על אמון בצד השני דווקא מתוך הנחה שההגנה קיימת. דעת המיעוט הצביעה על הנקודה בדיוק מן הכיוון ההפוך — "חזקה על הצדדים שאילו התנגדו להסכם שהוצע על-ידי עו"ד ברדוגו... היו בוחרים בדרך אחרת" — ותשובת הרוב לכך נשענת בסופו של דבר על הכלל הנורמטיבי, לא על הראיה. ההשלכה שלא נדונה חמורה מן השתיים גם יחד. כלל אי-הזליגה מייצר תמריץ הפוך: מי שעיצב מסמך פיקטיבי גס יותר — כזה שכל "הגנתו" של המעניק שאולה מן החלק הבדיוני — יזכה בכך שההגנה תוסר מן ההסכמה האמיתית, ואילו מי שערך הסכם מתנה כשר וכתב בו במפורש זכות חזרה עד יום המוות ימצא את עצמו במתחם סעיף 8(ב). התוצאה היא שהמסמך הפגום מיטיב עם מקבל המתנה, בעוד המסמך הגלוי והמדויק פועל לרעתו. אין בכך פסול לוגי — כלל המיון נכון בהיגיון הפנימי של סעיף 13, שהרי חוזה בטל אינו יכול להקנות זכויות — אך הוא מלמד שכלל אי-הזליגה טעון תנאי סף מפורש שלא נוסח: שהוכח פוזיטיבית, ממקור שאינו שכבת המראית, מה כן כללה ההסכמה האמיתית. בענייננו התנאי הזה מסופק בדוחק על ידי אותה עדות עצמה, ומכאן שהצדקתה של התוצאה נשענת פחות על "סוף פסוק להתלבטות" ויותר על העובדה שהמנוחה נותרה בנכס עד יום מותה בלא ששולם דבר לאיש — נתון שאינו חד-משמעי, ואשר דעת המיעוט קראה כמנהג בעלים. ## השלכות משפטיות במישור ניסוח המסמכים: העברת נכס במתנה שאינה נעשית בצוואה מחייבת הסכם מתנה מפורש, ולא עסקת מכר פיקטיבית. עיצוב העסקה כמכר בלא כוונה לגבות תמורה חושף אותה לבטלות לפי סעיף 13 לחוק החוזים, ומותיר את גורל ההקניה תלוי בשחזור ראייתי של הסכמה שלא הועלתה על הכתב. מי שמבקש לשמר לעצמו זכות חזרה עד יום המוות למד מכאן שני דברים: זכות כזו, אם תמוקם בהסכם האמיתי, מסכנת את העסקה בשל סעיף 8(ב) לחוק הירושה; ואם תמוקם בתניה פיקטיבית — היא לא תוכר כלל. הפתרון המשפטי לתכלית הזו הוא צוואה, או שיור זכות מוגדרת (מגורים, אחזקה) המנוסחת בהסכם המתנה עצמו בלי לשמר שליטה בעסקאות בנכס או בתמורתו. במישור בחירת ההליך: פסק הדין ממחיש את מחיר ההסתמכות על מקבצי טענות סותרים. תביעה המבקשת בעת ובעונה אחת להצהיר על בטלות הסכם למראית עין ולבטלו בשל הפרה יסודית נושאת בתוכה סתירה, שכן משנקבע שהחיוב פיקטיבי אין הפרה ואין זכות ביטול. יורש שמבקש להשיב נכס שהועבר בחיי המוריש ימצא את עמדתו חזקה יותר אם יעמיד במרכז את עילת סעיף 8(ב) או פגם בכריתה, על יסודותיהם, במקום להיתלות בלשון מסמך שהוא עצמו מכנה פיקטיבי. במישור הראייתי, מארג הראיות הנדרש נגזר מחזקת הרישום. הצד המבקש לקיים את ההעברה יבקש להצטייד ברישום שהושלם בחיי הנותן ובראיות לכך שההקניה יזומה ומודעת; הצד המבקש לסתור נדרש ל"טעם מבורר" — ראיות לכך שהרישום נעשה למראית עין, כדוגמת הברחת נכסים, או ראיות לכך שהנותן לא יזם את הרישום ולא ידע שנעשה, כפי שהודגש בדעת המיעוט. אשכולות ראיות שהתגלו כמכריעים: תיק עורך הדין שערך את העסקה ועדותו, בהיותו לעתים העד היחיד שאינו נהנה מן התוצאה; תיעוד תשלומי תמורה ודמי שכירות בפועל; ראיות להתנהגות הצדדים לאורך השנים ולמי שנהג בנכס מנהג בעלים; והבאת עדים שאינם נהנים מן המתנה — שהימנעות מהבאתם נזקפה לחובת המערערת בערכאה הדיונית. לבסוף, הכרעה בתוקף ההעברה אינה חוסמת הליך נפרד להרחבה על ההיבט המעשי והפרוצדורלי בסוגיה זו, ראו את המדריך [ביטול מתנה מחמת התנהגות מחפירה](https://www.the-lawyer.co.il/ביטול-מתנה-מחמת-התנהגות-מחפירה/) באתר משרד ד"ר רן מובשוביץ. הקורא המבקש להעמיק בצד המעשי של הסוגיה ימצא ניתוח מפורט ב[סעיף 147 לחוק הירושה: נכסים שאינם בכלל העיזבון](https://www.the-lawyer.co.il/סעיף-147-לחוק-הירושה/). לעיון מעמיק ראו את [הפרק "הסתמכות יורש על הבטחת המצווה" מספרו של ד"ר רן מובשוביץ](https://www.the-lawyer.co.il/books/הסתמכות-יורש-על-הבטחת-המצווה/). ## מאמרים קשורים - [האם התחייבות להעביר משק "שעה אחת לפני פטירתי" בטלה לפי סעיף 8 לחוק הירושה?](/academic/one-hour-before-death-transfer-invalidity) - [האם לשכת רישום המקרקעין אחראית ברשלנות לרישום שנעשה על יסוד העתק מזויף של צו ירושה?](/academic/land-registry-office-liability-negligence-gatekeeper) - [האם ניתן לבסס בקשת פסלות על אמירות שאינן מתועדות בפרוטוקול הדיון?](/academic/hearing-protocol-evidentiary-basis-judge-disqualification) - [האם צוואה הדדית משנת 2002 שאושררה לאחר תיקון 12 כפופה לתנאי הביטול שבסעיף 8א?](/academic/revoking-mutual-wills-before-amendment-12)

שאלות ותשובות

מה קבע בית המשפט העליון בעניין ההסכם הנסתר שמתחת לחוזה המכר למראית עין?

נפסק ברוב דעות (השופטים גרוסקופף וכשר, נגד דעתה החולקת של השופטת כנפי-שטייניץ) כי ההסכם הנסתר - הסכם מתנה שמכוחו הועברה הבעלות בנכס ללא תמורה, בכפוף לזכות מגורים של המנוחה בחייה - ניתן לאכיפה, ואין לראותו כמתנה מחמת מיתה הבטלה לפי סעיף 8(ב) לחוק הירושה.

מה עלה בגורל הסכם המכר והסכם השכירות שנחתמו בין המנוחה למערערת?

הסכם המכר והסכם השכירות עצמם נותרו בטלים כחוזים למראית עין לפי סעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי), אך בטלותם אינה גוררת החזרת הנכס לעיזבון, אלא הפעלת ההסכמה האמיתית שמתחתם - הסכם המתנה.

אילו שני נדבכים עמדו בבסיס התוצאה שנקבעה בפסק הדין?

הנדבך הראשון הוא העברת הבעלות במרשם המקרקעין למעלה משש שנים לפני הפטירה, שיוצרת חזקה כבדת משקל להקניה לאלתר; הנדבך השני הוא הקביעה כי 'זכות החרטה' שיוחסה למנוחה נבעה כל כולה מתניית התמורה הפיקטיבית, ולכן אינה חלק מן ההסכם האמיתי.

האם פסק הדין הכריע בזכויות המשיבה בנכס מכוח מעמדה כיורשת אביה?

לא, פסק הדין אינו מכריע בזכויות המשיבה בנכס מכוח מעמדה כיורשת אביה, שכן שאלה זו נדונה בהליך נפרד (ת

אודות המחבר

רן מובשוביץ - עורך דין ומרצה לדיני ירושה