הנכס של ההורה שנפטר נרשם על שם אדם אחר בעקבות צו ירושה מזויף

מאת: רן מובשוביץ, עורך דין ומרצה לדיני ירושה

קטגוריה: משפט כללי

עודכן: 20.9.2026

זמן קריאה: 5 דקות

מילת מפתח: מה לעשות אחריות לשכת רישום המקרקעין

תקציר

מדריך מעשי: הנכס של ההורה שנפטר נרשם על שם אדם אחר בעקבות צו ירושה מזויף

תקציר מנהלים

  • נקבע כי אחריות לשכת רישום המקרקעין לרישום שגוי על בסיס צו ירושה מזויף נבחנת בעוולת הרשלנות בלבד, ללא אחריות מוחלטת
  • הלשכה התרשלה כשהסתמכה על עותק שהוצג כמקור בלי לברר את מקוריותו מול הגורם שהנפיק את הצו
  • לרישום ירושה נדרש הצו המקורי או תחליף חוקי כמו עותק נוטריוני או עותק עם חותמת מקורית מבית המשפט, ואישור עורך דין אינו מספיק
  • האחריות עשויה להתחלק בין מספר גורמים, והיורש עצמו עלול לשאת באשם תורם אם השתהה ברישום הנכס

תוכן המאמר

# הנכס של ההורה שנפטר נרשם על שם אדם אחר בעקבות צו ירושה מזויף ## למי זה נוגע זה נוגע ליורש שקיבל צו ירושה, לא מיהר לרשום את הנכס על שמו, ויום אחד מגלה שהזכויות רשומות על שם אדם אחר והנכס אף נמכר הלאה לרוכשים. זה נוגע גם לעורך דין שהגיש בשם לקוח בקשה לרישום ירושה על בסיס מסמך שהתברר כמזויף, ולמי שתובע את לשכת רישום המקרקעין או מתגונן בתביעה כזו. גם בני משפחה שמטפלים עכשיו בנכס של הורה שנפטר נמצאים באותה נקודה בדיוק. ## הכלל בקצרה אחריות לשכת רישום המקרקעין לרישום שגוי נבחנת בעוולת הרשלנות בלבד. אין אחריות מוחלטת ואין אחריות מוגברת רק משום שהמדינה מנהלת את המרשם — צריך להראות שהלשכה סטתה ממה שנדרש מגורם סביר בתפקידה. מצד שני, הלשכה אינה חותמת גומי: כשהוצג לפניה עותק של צו ירושה שהוצג כמקור אף שלא נראה כך, ובלי שיצרה קשר עם הגורם שלכאורה הנפיק את הצו — היא התרשלה. לרישום ירושה נדרש הצו המקורי, או תחליף חוקי שלו: עותק שאושר ואומת בידי נוטריון, או עותק הנושא חותמת מקורית מאושרת בחתימת רשם או מזכיר ראשי של בית המשפט או בית הדין שנתן את הצו. האחריות עשויה להתחלק בין כמה גורמים, והיורש עצמו עשוי לשאת באשם תורם. ## מה כדאי לבדוק 1. **מה בדיוק צורף לבקשת הרישום.** בקשו לעיין בתיק הרישום הפיזי בלשכה ובדקו אם המסמך שעל בסיסו נעשה הרישום היה צו מקורי, עותק נוטריוני, או עותק עם חותמת עורך דין. סימון של העתק מתאים למקור בחתימת עורך דין אינו מספיק לרישום ירושה. 2. **איך נראה המסמך לעין בוחן.** אתרו את סימני החותמת, החתימות, איכות ההדפסה וכל סימון שמעיד שזה העתק ולא מקור. זו הראיה המרכזית לשאלה אם היה ניתן ומתבקש לחשוד. 3. **מי הגיש ובאיזה ייפוי כוח.** בדקו את זהות מגיש הבקשה, את ייפוי הכוח שצורף ואת מסמכי הזיהוי שהוצגו. במקרים של התחזות, תעודת הזהות עצמה עשויה להיות מזויפת, והדבר משפיע על חלוקת האחריות. 4. **פערי זמנים.** השוו את התאריך שמופיע על הצו לתאריך הגשת הבקשה לרישום. פער של שנים בין השניים הוא נתון שצריך להיכנס לתשתית הראייתית. 5. **מתי נודע לכם.** אספו את המסמכים שמראים מה גיליתם ומתי — פניות ללשכה, נסח רישום, תכתובות. מועד הגילוי הוא זה שמניע את מרוץ ההתיישנות, ולכן צריך להוכיח אותו ולא רק לטעון אותו. 6. **מה עשיתם בפרק הזמן שחלף.** הסבירו ותעדו מדוע לא נרשמה הירושה עד אז ומה כן נעשה עם הנכס. זו שאלה נפרדת לחלוטין מההתיישנות, והיא זו שמכריעה את שיעור האשם התורם. 7. **הנהלים והמחשוב באותה תקופה.** בררו אילו נהלים חלו בלשכה במועד הרישום ובאיזו מידה היה אז מידע ממוחשב על צווי ירושה. היקף הגישה הזמינה מגדיר עד כמה הבירור מול הטריבונל היה פשוט או יקר. ## סימני אזהרה 1. **מסמך שמוצג כמקור אך נושא סימון של העתק.** זו בדיוק נקודת הכשל בפרשה שנדונה. אם על פני המסמך רואים שהוא העתק, ההסתמכות עליו בלי בירור חורגת מהנדרש. 2. **צו ירושה שהונפק לכאורה שנים לפני הבקשה.** השילוב של צו ישן, בקשה מאוחרת ורישום מהיר אחריה הוא צירוף שמצדיק בדיקה נוספת לפני חתימה. 3. **שינוי רישום שלא הוצג לו אישור מהגוף שהנפיק את הצו.** צווי ירושה מונפקים בידי גורמים שונים ואין להם מראה אחיד. לכן אישור מהטריבונל שנתן את הצו הוא הבדיקה היחידה שאינה תלויה במראה המסמך. 4. **נכס של אדם שנפטר שנשאר רשום על שמו שנים.** חוסר מעש ברישום יוצר הזדמנות למי שמחפש נכסים כאלה, וגם מצמצם את הטענות שלכם בהמשך. 5. **שרשרת מכירות לרוכשים שפעלו בתום לב ובתמורה.** ברגע שהנכס עבר הלאה, המאבק עובר מהשבת הנכס לתביעה כספית, וזה משנה את כל אופן הכנת ההליך. 6. **תיק שבו גם חקירה פלילית מתנהלת במקביל.** ההליך הפלילי אינו מחליף את התביעה האזרחית ואינו עוצר את הזמן. ## מה לא עובד **"המדינה מנהלת את המרשם, ולכן היא אחראית בכל מקרה."** לא. האחריות נבחנת ברשלנות, וצריך להצביע על מחדל קונקרטי — למשל הסתמכות על עותק בלי בדיקת מקוריותו. **"חותמת עורך דין על העתק מספיקה."** לא לרישום ירושה. שם נדרש אישור נוטריוני או עותק עם חותמת מקורית מאושרת בחתימת רשם או מזכיר ראשי של בית המשפט או בית הדין; הסתפקות בהעתק מאושר בידי עורך דין שמורה למצבים אחרים, כמו רישום הערת אזהרה. **"גיליתי באיחור, ולכן אני מוגן."** מועד הגילוי יכול להציל מהתיישנות, אבל אינו מגן מפני אשם תורם. אלה שתי שאלות נפרדות, שכל אחת מהן דורשת ראיות משלה. **"צו הירושה בידי, אין דחיפות ברישום."** אי-רישום ממושך נשקל לחובת היורש בחלוקת האחריות. **"הכחשה גורפת היא ההגנה הבטוחה."** עורך דין שהכחיש כל מעורבות בעסקה נמצא חסום מלטעון בשלב מאוחר, כטענה חלופית, שנקט אמצעי זהירות סבירים. ## מתי זה כבר עניין להתייעצות כשצריך להוציא את תיק הרישום הפיזי ולבנות עליו תשתית ראייתית; כשנדרש להוכיח אילו נהלים חלו בלשכה במועד הרישום; כשהשאלה היא חלוקת אחריות בין כמה גורמים; וכשמתעוררת מחלוקת על מועד הערכת הנזק — שווי במועד המרמה או שווי מאוחר יותר — סוגיה שמתבררת בערכאה הדיונית ודורשת חומר שמאי מסודר. גם ניסוח כתב הגנה ששומר גרסה עובדתית חלופית מפורשת הוא עניין מהותי, שלא כדאי לאלתר בו. ## על מה זה מבוסס המדריך מבוסס על הכרעת בית המשפט העליון ברע"א 299/24 וברע"א 800/24, שעסקה ברישום זכויות במקרקעין שנעשה על יסוד עותק מזויף של צו ירושה. שם נקבע שאחריות לשכת הרישום נבחנת ברשלנות בלבד, אך שהלשכה התרשלה כשהסתמכה על עותק מבלי לברר את מקוריותו מול הגורם שלכאורה הנפיק אותו, ונקבעה חלוקה של האחריות בין הגורמים המעורבים. [לניתוח המשפטי המלא](https://yerushot.org.il/academic/land-registry-office-liability-negligence-gatekeeper). הקורא המבקש להעמיק בצד המעשי של הסוגיה ימצא ניתוח מפורט ב[רישום ירושה בטאבו ובבנק: איך מעבירים את הזכויות ליורשים](https://www.the-lawyer.co.il/בקשה-לרישום-ירושה/). על ההליך המעשי בסוגיה זו ראו [צוואה בפני רשות](https://www.the-lawyer.co.il/סוגי-צוואות/צוואה-בפני-רשות/). לעיון מעמיק ראו את [הפרק "הסתמכות יורש על הבטחת המצווה" מספרו של ד"ר רן מובשוביץ](https://www.the-lawyer.co.il/books/הסתמכות-יורש-על-הבטחת-המצווה/).

שאלות ותשובות

האם לשכת רישום המקרקעין נושאת באחריות מוחלטת לכל טעות ברישום מקרקעין?

לא. אחריות לשכת רישום המקרקעין נבחנת בעוולת הרשלנות בלבד. אין אחריות מוחלטת ואין אחריות מוגברת רק משום שהמדינה מנהלת את המרשם - צריך להראות שהלשכה סטתה ממה שנדרש מגורם סביר בתפקידה.

מה נדרש כדי לרשום ירושה על נכס מקרקעין?

לרישום ירושה נדרש הצו המקורי, או תחליף חוקי שלו: עותק שאושר ואומת בידי נוטריון, או עותק הנושא חותמת מקורית מאושרת בחתימת רשם או מזכיר ראשי של בית המשפט או בית הדין שנתן את הצו. הסתפקות בהעתק מאושר בידי עורך דין אינה מספיקה לרישום ירושה, אלא מיועדת למצבים אחרים כמו רישום הערת אזהרה.

מתי ייחשב שלשכת הרישום התרשלה?

כשהוצג לפניה עותק של צו ירושה שהוצג כמקור אף שלא נראה כך, ובלי שיצרה קשר עם הגורם שלכאורה הנפיק את הצו - היא התרשלה. אישור מהטריבונל שנתן את הצו הוא הבדיקה היחידה שאינה תלויה במראה המסמך.

האם גילוי מאוחר של הרישום השגוי מגן על היורש מכל טענה?

לא בהכרח. מועד הגילוי יכול להציל מהתיישנות, אבל אינו מגן מפני אשם תורם. אלה שתי שאלות נפרדות, שכל אחת מהן דורשת ראיות משלה.

מה המשמעות של אי-רישום ממושך של הירושה על ידי היורש?

אי-רישום ממושך נשקל לחובת היורש בחלוקת האחריות. חוסר מעש ברישום יוצר הזדמנות למי שמחפש נכסים כאלה, וגם מצמצם את הטענות שלכם בהמשך, כפי שנקבע גם בפסק הדין ביחס לזיו.

מה קורה כשהנכס שנרשם במרמה נמכר הלאה לרוכשים בתום לב?

ברגע שהנכס עבר הלאה לרוכשים שפעלו בתום לב ובתמורה, המאבק עובר מהשבת הנכס לתביעה כספית, וזה משנה את כל אופן הכנת ההליך. במקרה שנדון בפסק הדין, המתחזה מכר את המקרקעין לרוכשים בתום-לב ובתמורה לאחר שינה את הרישום.

אודות המחבר

רן מובשוביץ - עורך דין ומרצה לדיני ירושה