האם לשכת רישום המקרקעין אחראית ברשלנות לרישום שנעשה על יסוד העתק מזויף של צו ירושה?

מאת: רן מובשוביץ, עורך דין ומרצה לדיני ירושה

קטגוריה: משפט כללי

עודכן: 6.9.2026

זמן קריאה: 18 דקות

מילת מפתח: אחריות לשכת רישום המקרקעין

תקציר

פסק הדין קובע כי אחריות לשכת הרישום נבחנת רק בגדרי עוולת הרשלנות ולא באחריות מוחלטת או מוגברת. עם זאת, הלשכה התרשלה כשהתבססה על עותק צו ירושה מבלי לבדוק את מקוריותו.

תקציר מנהלים

  • בית המשפט העליון קבע כי לשכת רישום המקרקעין אחראית ברשלנות ב-30% לנזק מרישום שנעשה על יסוד צו ירושה מזויף שהוגש בהעתק
  • נדחתה הטענה להטלת אחריות מוחלטת, קפידה או מוגברת על הלשכה, וההכרעה ניתנה במסגרת עוולת הרשלנות בלבד
  • אחריות עורך הדין שהגיש את בקשת הרישום הופחתה מ-70% ל-50%, והאשם התורם של היורש שהתמהמה עשר שנים הופחת מ-30% ל-20%
  • טענת ההתיישנות של היורש נדחתה מכוח החריג שבסעיף 8 לחוק ההתיישנות, כך שתביעתו לא נחסמה חרף חלוף הזמן

תוכן המאמר

# האם לשכת רישום המקרקעין אחראית ברשלנות לרישום שנעשה על יסוד העתק מזויף של צו ירושה? נערך על ידי [עו"ד ד"ר רן מובשוביץ](https://www.the-lawyer.co.il/about-page/) ## תשובה קצרה כן. בפסק הדין ברע"א 299/24 ורע"א 800/24 (16.9.2025) קבע בית המשפט העליון כי לשכת רישום המקרקעין נושאת באחריות בשיעור 30% לנזק שנגרם לבעל מקרקעין אמיתי, לאחר שמתחזה הצליח להעביר את הזכויות על שם אחר בהסתמך על עותק מזויף של צו ירושה, ומכר את הנכס לרוכשים בתום-לב ובתמורה. עם זאת, האחריות נבחנת בגדרה של עוולת הרשלנות בלבד: נדחתה במפורש עמדה שלפיה חלה על הלשכה אחריות מוחלטת, אחריות קפידה, אחריות מוגברת או היפוך נטל הראיה. במקביל הופחתה אחריותו של עורך הדין שהגיש את הבקשה לרישום מ-70% ל-50%, והאשם התורם של היורש – שהשתהה עשר שנים ברישום זכויותיו – הופחת מ-30% ל-20%. טענת ההתיישנות נדחתה מכוח החריג שבסעיף 8 לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958. ההכרעה מותנית בנסיבות שנדונו, כמפורט להלן. ## פרטי פסק הדין **הערכאה:** בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים. **מספר ההליך:** רע"א 299/24; רע"א 800/24. **המותב:** הנשיא יצחק עמית, השופט אלכס שטיין (מחבר פסק הדין העיקרי), השופט יחיאל כשר (חוות דעת מסכימה עם שלוש הערות). **מועדים:** ישיבת טיעונים ביום כ"ו בשבט התשפ"ה (24.2.2025); פסק הדין ניתן ביום כ"ג באלול התשפ"ה (16.9.2025). **הערכאות הקודמות:** ת"א 65555-01-19, בית משפט השלום בתל אביב-יפו (השופט א' דפדי), פסק דין מיום 5.9.2022; ע"א 42575-09-22 וע"א 45927-10-22, בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (השופטים ש' שוחט, ס"נ, נ' שילה וס' רסלר-זכאי), פסק דין מיום 31.10.2023. **בעלי הדין:** עו"ד חיים דויטש (מבקש ברע"א 299/24 ומשיב 2 ברע"א 800/24); זיו מלך (מבקש ברע"א 800/24 ומשיב 1 ברע"א 299/24); מדינת ישראל – לשכת רישום המקרקעין (חולון). **התוצאה:** בקשות רשות הערעור נדונו כערעורים והתקבלו; פסק דינו של בית המשפט המחוזי בוטל. ## השאלה המשפטית מיהו הנושא בנזק הממוני שנגרם לבעל מקרקעין אמיתי כאשר מתחזה הצליח, בהסתמך על עותק מזויף של צו ירושה, לשנות את הרישום בלשכת רישום המקרקעין ולמכור את הנכס לרוכשים בתום-לב – ובפרט, האם ובאיזה משטר אחריות חבה לשכת הרישום עצמה. ## הרקע העובדתי תמרה מאיקובסקי ז"ל, בעלת המקרקעין הידועים כחלקה 185 בגוש 6048 בחולון, הלכה לעולמה בשנת 2005. עיזבונה כלל את המקרקעין, אותם הורישה לבנה-יחידה, זיו מלך. לבקשתו של זיו ניתן בשנת 2006 על-ידי רשם הירושות בתל אביב צו ירושה שממנו עולה כי הוא היורש הבלעדי של העיזבון. יובהר כי מדובר בצו ירושה על פי דין, ולא בצו קיום צוואה. זיו לא פעל לרישום זכויותיו בפנקסי המקרקעין, והנכס נותר רשום על שם אמו המנוחה. במועד שלא נקבע זויף מסמך שנחזה להיות צו ירושה שניתן על-ידי בית הדין הרבני בתל אביב-יפו ביום 28.7.2007, ולפיו אדם בשם מישל מקובסקי הוא בנה ויורשה היחיד של המנוחה. בשנת 2011 פנה אדם שזהותו האמיתית אינה ידועה, שהתחזה למקובסקי באמצעות זיוף תעודת הזהות שלו, לעו"ד חיים דויטש; זה הגיש בשמו של מקובסקי בקשה לרישום הזכויות במקרקעין, בהסתמך על צו הירושה המזויף. בראשית הדיונים בבית משפט השלום התברר כי מקובסקי עצמו אינו שותף למעשה התרמית. המסמך שהוגש ללשכת הרישום לא היה צו מקורי אלא עותק, כמפורט להלן. ביום 18.9.2011 נרשמו המקרקעין על שם מקובסקי בלשכת הרישום בחולון. בהמשך נמכרו המקרקעין לצד ג', ולאחר מכן נמכרו שוב לאחרים; עקבותיו של המתחזה נעלמו. רק בשנת 2016, בחלוף עשר שנים ממועד מתן צו הירושה, ביקש זיו לרשום את המקרקעין על שמו – ואז התברר לו כי הנכס נרשם עוד בשנת 2011 על שם אחר. בבירור שערך מול לשכת הרישום התגלו נסיבות הזיוף ומעורבותו של עו"ד דויטש בהגשת הבקשה. במקביל להליך האזרחי הגיש זיו תלונה למשטרת ישראל, שבירורה טרם הסתיים. בחודש ינואר 2019 הגיש זיו תביעת נזיקין על סך 1,976,000 ש"ח. התביעה הוגשה נגד גורמים רבים אך הוסיפה להתברר רק נגד לשכת הרישום ועו"ד דויטש. בית משפט השלום העריך את הנזק ב-1,336,971 ש"ח, פסק 50,000 ש"ח בגין עוגמת נפש, וחילק את האחריות: עו"ד דויטש 45%, לשכת הרישום 35%, ואשם תורם של זיו 20%. בית המשפט המחוזי פטר את הלשכה כליל, העמיד את אחריות עו"ד דויטש על 70% ואת האשם התורם על 30%. הדיון בבקשות רשות הערעור התקיים ביום 24.2.2025, ובמהלכו הועלתה הצעת פשרה מחוץ לפרוטוקול, שנדחתה על-ידי לשכת הרישום. ## טענות הצדדים ### זיו מלך זיו טען כי "המדינה נטלה על עצמה אחריות מוחלטת לנהל את רישום הזכויות במקרקעין", ואין היא רשאית לפטור את עצמה, משיקולי יעילות, מביצוע מיטבי של תפקידה כשומרת הזכויות ותקינות המרשם. לשיטתו, בכוחה של הלשכה למנוע כל מעשה תרמית וגזל אם תפעיל ביקורת קפדנית יותר, ולפיכך יש להטיל עליה אחריות מוחלטת – ולחלופין, "אחריות מוגברת". עוד השיג על קביעת הערכאות דלמטה שלפיה לא היה בכוח בוחן עסקאות סביר להבחין בפגמי הצו, וראה בכך "גילוי סלחנות בלתי-רצוי", וטען כי לפי ע"א 3391/22 בנק לאומי לישראל בע"מ נ' קונפינו (3.12.2023) אסור היה ללשכה להסתמך על העתק והיה עליה לדרוש את הצו המקורי. באשר לאשם התורם טען כי לא הוכח שרישום מוקדם היה מונע את התרמית, כי הערכאות לא הבהירו מתי נדרש יורש לרשום את זכויותיו, וכי ההנחה בדבר נגישות המתחזה למידע על נפטרים היא השערה. חולשת הטענה המרכזית ברורה מן ההכרעה: משטר אחריות מוחלטת חסר עיגון נורמטיבי, והדרישה לצו מקורי בלבד נשענה על קריאה מרחיבה של הלכת קונפינו. ### עו"ד חיים דויטש עו"ד דויטש הכחיש בערכאה הדיונית כל מעורבות בעסקה, טען כי מעולם לא פגש את המתחזה וכי חתימתו על הבקשה זויפה. משנדחתה גרסה זו, טען לחלופין כי לא יכול היה לזהות את סימני האזהרה. בית המשפט המחוזי דחה טענה זו בקובעו כי היא "גרסה עובדתית סותרת שעולה כדי הרחבת חזית", וכי ההכחשה הגורפת היא שהובילה לכך שלא עמדה בפני הערכאה הדיונית כל גרסה שממנה ניתן ללמוד מה היו פעולותיו בפועל. חולשת הטענה היא אפוא דיונית-ראייתית במובהק. במישור ההיקפי טען כי שווי המקרקעין במועד המרמה עמד על 650,000 ש"ח, אך שיעורי הנזק שקבע בית משפט השלום נותרו על כנם. טענותיו ביחס לאחריות לשכת הרישום ולאשם התורם התקבלו בחלקן. ### לשכת רישום המקרקעין הלשכה ביקשה לאבחן את עניין קונפינו, בין היתר בטענה שהנהלים הרלוונטיים לא היו בתוקף וכי סימן החותמת היה פגום, וגרסתה – שאומצה על-ידי בית המשפט המחוזי – הייתה כי היא פעלה כדין על-פי נהליה ולא חשדה בזיוף, וכי חובה ליצור קשר עם הגורם המנפיק "תביא להכבדה על המערכת וליצירת עיכובים במתן השירות לאזרח". טענת ההכבדה נתמכה בעדות רשמת המקרקעין ובוחנת העסקאות. חולשתה: היא נבחנה ביחס למסמך שלא היה מקור ולא נחזה להיות כזה. ## ההכרעה הערעורים התקבלו ופסק דינו של בית המשפט המחוזי בוטל. חלף חלוקת האחריות שנקבעה שם, הוטלה על לשכת רישום המקרקעין אחריות בשיעור 30% מן הנזק; אחריותו של עו"ד דויטש הופחתה מ-70% ל-50%; והאשם התורם של זיו הופחת מ-30% ל-20%. הנזק שהאחריות לגביו חולקה כולל הן את הפיצוי בגין שווי המקרקעין והן את הפיצוי בגין עוגמת הנפש, כפי שנקבעו בפסקאות 100 ו-101 לפסק דינו של בית משפט השלום. בהתאם, ישלם עו"ד דויטש לזיו 50% מסכום הנזק הכולל ולשכת הרישום 30%; שני הנתבעים יישאו באגרה, בהוצאות, בשכר טרחת עורכי דין ובשכר המומחית לפי שיעורי אחריותם. הטענה למשטר אחריות מוחלטת או מוגברת של הלשכה נדחתה, וכך גם טענת ההתיישנות. בהוצאות ההתדיינות בבית המשפט העליון חויבה לשכת הרישום ב-45,000 ש"ח ועו"ד דויטש ב-35,000 ש"ח, כאשר בקביעת הסכומים נלקחה בחשבון "הצלחתו החלקית של עו"ד דויטש בטענותיו ביחס לאחריותה של לשכת הרישום". ## הנמקת בית המשפט **שלב ראשון – זיהוי משטר האחריות.** נקודת המוצא היא דחיית המשטר שביקש זיו. השופט כשר סיכם את עמדת ההרכב בציינו כי חברו "עמד בחוות דעתו על כך שאחריותה של לשכת רישום המקרקעין אינה מוחלטת וגם אין לצפות ממנה לנקוט בכל האמצעים שניתן להעלות על הדעת אלא באמצעים סבירים בלבד", והוסיף כי לנוכח הטיעון שלפיו יש לקבוע "מעין אחריות מוחלטת... או הסדר הקרוב לאחריות מוחלטת כאמור (כגון היפוך נטל הראיה במקרים בהם מתגלית תרמית שהביאה לרישום שאינו נכון)" – "לא זהו הדין". המשמעות הדוקטרינרית: השאלה כולה מוכרעת בכלים של עוולת הרשלנות, קרי חובת זהירות, סטייה מסטנדרט ההתנהגות הסבירה וקשר סיבתי – ולא בכלים של הבטחה תוצאתית. **שלב שני – ביסוס חובת הזהירות.** החובה נגזרת ממעמדה של הלשכה כשומרת הסף של המרשם ומערבותה לנכונות הרישום לפי סעיף 125 לחוק המקרקעין, וכן מאחריותה השילוחית של המדינה למעשי עובדיה. בית המשפט נשען על התכלית שהוכרה בפסיקה קודמת – אמינותו ודיוקו של המרשם והפחתת הסיכון לעסקאות נוגדות ולתאונות משפטיות (ע"א 467/14 שטינברג נ' חברת לילינבלום 13 בע"מ (9.9.2015)) – ועל ספרות שצוטטה לתמיכה בחשיבות ניהול מרשם אמין ומדויק (חנוך דגן "תקנת השוק כביטוח" ספר ויסמן – מחקרי משפט לכבודו של יהושע ויסמן 15, 26 (התשס"ב)). מכאן המסקנה שהלשכה אינה יכולה לשמש "חותמת גומי". **שלב שלישי – מהו המסמך שניתן להסתמך עליו.** כאן נעשתה ההבהרה החשובה ביותר של פסק הדין. נקבע: "מלבד העתק שמתאים למקור אשר אושר ואומת על-ידי נוטריון, תחליף חוקי נוסף למסמך המקורי הוא עותק מצו ירושה מקורי עליו הוטבעה חותמת מקורית מאושרת של בית המשפט או של בית הדין הדתי אשר נתן את הצו. חותמת מקורית המאושרת בחתימתו של גורם מוסמך בבית המשפט או בבית הדין שנתן את הצו – רשם או מזכיר ראשי – הופכים את העותק מצו ירושה שאושר בדרך זו לתעודה ציבורית שוות-ערך לצו המקורי". השופט כשר הדגיש את חשיבות ההבהרה, שכן הטיעונים בבקשות "מלמדים כי יש מי שסובר" שבעניין קונפינו נקבע כי לבקשה לרישום ירושה לפי תקנה 18(א) לתקנות המקרקעין, שתידון להלן, "ניתן לצרף אך ורק את צו הירושה המקורי" – ולא כך. **שלב רביעי – חובת האימות מול הטריבונל המנפיק.** משהוכר תוקפו של התחליף החוקי, נדרש איזון מנגד: "מטבע הדברים, תחליפיהם החוקיים של צווי הירושה המקוריים הינם בעלי פוטנציאל גדול יותר לזיוף, בהשוואה לצו המקורי גופו". מכאן נגזרה החובה ליצור קשר עם הטריבונל שלכאורה הוציא את הצו כדי לוודא את אותנטיות התחליף – ולפי גישת השופט שטיין, אף כאשר התחליף אינו מעורר חשד. **שלב חמישי – היישום על העובדות.** המסמך שהוגש לא היה מקור ואף לא נראה כמקור: הוא נשא את הסימון "העתק מתאים למקור" והוצג בבקשה כמקור. משכך לא התקיים ביטחון מלא באותנטיות המסמך, ומחדל הבירור מול בית הדין הרבני עלה כדי רשלנות. יובהר כי גם בית משפט השלום סבר, בהיפוך התוצאה של המחוזי, כי "בהעדר אמצעים טכנולוגיים הולמים לזיהוי זיופים, מצופה מלשכת הרישום, למצער, כי תערוך בדיקה מול הגורם אשר הנפיק לכאורה את צו הירושה". **שלב שישי – הסתייגות התשתית הטכנולוגית.** השופט כשר סייג את החובה כך שתחול "רק ככל שמוקנית לגורמי לשכת רישום המקרקעין גישה ישירה, באמצעות המחשבים המשרתים אותם, לאותן החלטות וצווים", בהסתמכו על קביעת בית המשפט המחוזי כי חובת התקשרות טלפונית בכל פעולה "מטילה נטל כבד על לשכות רישום המקרקעין, שהוא בעל השלכות לגבי יכולתן להעניק שירות סביר לכלל הציבור הנדרש לשירותיהן". **שלב שביעי – חלוקת האחריות והאשם התורם.** משהוטלה על הלשכה אחריות בשיעור 30%, הופחתה בהתאמה אחריות עו"ד דויטש ל-50%. האשם התורם הופחת ל-20% על יסוד הבחנה מדורגת: התרשלות רוכש שלא השלים את רישום זכויותיו – כבעניין ציפורה, שם נקבע אשם תורם של 60% (פרטי האסמכתה אינם מופיעים בקטע שברשותנו) – חמורה עשרות מונים מהתרשלות יורש סביל שלא העביר את הנכס על שמו. בד-בבד נמנע בית המשפט מלטעת מסמרות בשאלה מהו פרק זמן סביר לרישום זכויות ירושה. יחד עם זאת, נקבע כי "זיו תרם להיווצרות הנזק כאשר התמהמה ברישום זכויותיו", בהיות המחדל גורע מאמינות המרשם. **שלב שמיני – ההתיישנות.** נדחתה טענת ההתיישנות מכוח החריג שבסעיף 8 לחוק ההתיישנות: "זיו לא ידע על העובדות המקימות את עילת התביעה עד שנת 2016; הוא גם לא יכול היה לדעת אותן בסברו כי המקרקעין ממשיכים להיות רשומים על שם אמו המנוחה; וממילא לא היה בידו שום 'קצה חוט' ביחס למעשה התרמית שנעשה". במפורש נקבע כי "'קצה חוט' ו'אשם תורם' אינם חייבים לחפוף זה את זה ואינם חופפים זה את זה במקרה שלפנינו", וכי "ניזוק יכול לתרום לגרימת נזקיו גם כאשר הוא פועל בזהירות סבירה ביחס לגילוי עובדות התביעה לעניין ההתיישנות" – זאת לפי מבחן "האדם הסביר" והשוואת משקל המעשים והמחדלים (ע"א 7130/01 סולל בונה בנין ותשתית בע"מ נ' תנעמי, פ"ד נח(1) 1, 21 (2003)). ## המסגרת הנורמטיבית **סעיף 125 לחוק המקרקעין** מסדיר את כוחו הראייתי של הרישום בפנקסי המקרקעין ואת ערבות המדינה לנכונותו. במישור התכליתי – להבדיל מלשון הסעיף – ראה בו בית המשפט את המקור שממנו נגזרת חובת הזהירות של הלשכה: מי שהמחוקק העמידו כערב לנכונות המרשם אינו רשאי להסתפק בבדיקה פורמלית. במקרה דנן הופעל הרציונל כדי לשלול את קביעת בית המשפט המחוזי שלפיה די בכך שהלשכה פעלה על-פי נהליה. **תקנה 18(א) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011** עוסקת בבקשה לרישום ירושה ובמסמכים הנדרשים לה. השאלה הפרשנית שהתעוררה הייתה אם היא מחייבת צירוף צו מקורי דווקא. התשובה שניתנה שלילית: התחליף החוקי – עותק מאומת נוטריונית או עותק הנושא חותמת מקורית מאושרת של הטריבונל – עומד בדרישה. במקרה דנן לא הוגש לא צו מקורי ולא תחליף חוקי כשר, אלא עותק שהוצג כמקור. **סעיפים 32(4) ו-(5) לפקודת הראיות [נוסח חדש], התשל"א-1971** מסדירים את מעמדם הראייתי של עותקים ותמציות של תעודות ציבוריות המאושרים בידי גורם מוסמך. בית המשפט נעזר בהם כדי לבסס את מעמדו של התחליף החוקי כתעודה ציבורית שוות-ערך לצו המקורי. יישומם כאן הוא דו-כיווני: מחד גיסא הם מאפשרים הסתמכות על עותק; מאידך גיסא, מרגע שהעותק אינו עומד בתנאיהם – שיווי הערך נשלל, וההסתמכות עליו היא חריגה מסטנדרט הזהירות. **עוולת הרשלנות שבפקודת הנזיקין [נוסח חדש]** היא המסגרת הבלעדית לבחינת אחריות הלשכה. במקרה דנן הופעלה במלוא רכיביה: חובת זהירות (מעמד שומרת הסף), הפרה (רישום על יסוד מסמך שאינו מקור ואינו תחליף חוקי, בלי בירור), וקשר סיבתי (הרישום איפשר את המכירה לרוכשים בתום-לב). בגדרה של אותה מסגרת נבחן גם האשם התורם, לפי מבחן האדם הסביר והשוואת משקל המעשים והמחדלים. **סעיף 8 לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958** מסדיר את דחיית תחילת מרוץ ההתיישנות מקום שנעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התביעה מסיבות שלא היו תלויות בו ושלא יכול היה למנען בזהירות סבירה. הסעיף הוחל כאן על מצב דברים ייחודי: יורש המחזיק בצו ירושה תקף ומניח שהנכס עודנו רשום על שם הורהו, אינו נדרש לנטר את המרשם באופן אקטיבי, ולפיכך מרוץ ההתיישנות החל בשנת 2016 בלבד. ## ההלכה והיקפה תחולת ההלכה מוגבלת למצב שבו הפעולה במרשם נעשית על יסוד מסמך שאינו הצו המקורי. אין בפסק הדין קביעה שלפיה בכל בקשה לרישום חייבת הלשכה לפנות לגורם המנפיק, וממילא לא נקבע סטנדרט של אחריות תוצאתית. גבול נוסף – והוא מעשי – הוא זמינות הגישה הישירה למאגרי הצווים; ככל שאין גישה כזו, מסתמנת מחלוקת בין קריאה מרחיבה של החובה לבין סיוגה. - **מה מחייב:** לשכת רישום המקרקעין חבה בעוולת הרשלנות – ולא באחריות מוחלטת, קפידה, מוגברת או בהיפוך נטל – וכאשר מוגש לה מסמך שאינו צו ירושה מקורי ואינו תחליף חוקי מזוהה, ומוצג כמקור אף שנשא סימון של העתק, מחדל בירור מול הטריבונל המנפיק עולה כדי התרשלות; בנסיבות שנדונו הועמד שיעורה על 30%. - **אמרת אגב:** הקביעה שהחובה לאמת מול הטריבונל חלה גם כאשר התחליף החוקי אינו מעורר כל חשד לא הייתה דרושה להכרעה, שכן המסמך שלפנינו כן נשא סימון חריג; הערותיו של השופט כשר בעניין זה מסייגות אותה במפורש. - **מה נותר פתוח:** מהו פרק הזמן הסביר לרישום זכויות ירושה במרשם – במפורש לא נקבעו מסמרות; וכן היקף חובת האימות במקומות שבהם אין ללשכה גישה ישירה ממוחשבת לצווים. - **ביחס למצב שקדם:** עד כה נקבע כי כאשר נופלת שגגה במרשם תוטל האחריות ברגיל על הלשכה על בסיס התרשלות עובדיה (ע"א 767/11 להיגי נ' עזורי, פ"ד סו(2) 853, 873 (2013)), ובעניין קונפינו הוכר תפקידה כשומרת אמינות המרשם. פסק הדין אינו מסתפק ביישום: הוא שולל במפורש משטרי אחריות חמורים יותר, מבהיר כי עותק מאומת הוא תחליף חוקי כשר, מוסיף חובת אימות ייעודית לתחליף, ומייצר מדרג אשם תורם המבחין בין יורש לרוכש. ## היחס לפסיקה קודמת **ע"א 3391/22 בנק לאומי לישראל בע"מ נ' קונפינו (3.12.2023)** הוא צירו של הדיון, ויחסו לפסק הדין דנן כפול. מחד גיסא – המשך: על קונפינו נשען בית המשפט לעניין תפקידה של הלשכה כשומרת אמינות המרשם ולעניין הטלת אחריות ברשלנות. מאידך גיסא – תיקון קריאה: שני הצדדים גזרו מקונפינו כלל שלפיו אסור להסתמך על העתק, והובהר כי לא נקבע שם שניתן לצרף אך ורק צו מקורי. זהו צמצום של ההיקף שיוחס להלכה, ובד-בבד הרחבה של החובה המעשית – שכן במקום איסור גורף על עותקים נוצרה חובת אימות מותאמת. ראוי לציין שקונפינו נטוע בהקשר של תקנת השוק, ואת המתח הזה ניסח שם בית המשפט בציטוט "מאחורי כל תקנת שוק מסתתרת תביעת נזיקין גדולה" (ע"א 6894/15 זלצר נ' אבירם, פסקה 1 (7.9.2017)). פסק הדין דנן הוא בדיוק אותה "תביעת נזיקין גדולה", לאחר שהזכות הקניינית כבר נשארה בידי הרוכשים תמי-הלב. **ע"א 467/14 שטינברג** ו**ע"א 767/11 להיגי** משמשים כאן שני אדנים משלימים: הראשון לתכלית – ודאות ואמינות המרשם והפחתת תאונות משפטיות; השני לכלל האופרטיבי – שהאחריות מוטלת על בסיס התרשלות עובדי הלשכה. פסק הדין דנן ממקם עצמו בתוך שניהם ואינו סוטה מהם; חידושו הוא בהחלת הכלל על סוג מחדל מוגדר – היעדר אימות מול הטריבונל. **ע"א 3086/22** פורש מסגרת ניתוח כלכלית לחלוקת נזק בתאונות קניין: איתור "הצד שביכולתו למנוע את התקלה בעלות הנמוכה ביותר" בשיקולי Ex-ante, ומזעור נזקים בשיקולי Ex-post. הנמקת פסק הדין דנן – ולפיה הלשכה היא בעלת היכולת העדיפה למנוע טעויות – מיישמת בפועל את ההיגיון הזה, אף שהיא עושה כן בכלי הרשלנות ולא בכלי הקנייני. ניתן לראות בכך יישום עקבי: הצד שיכול היה למנוע את התקלה בשיחת בירור אחת נושא בנתח משמעותי מן הנזק. **ע"א 1479/18** עוסק באפשרות של תוצאת "ביניים" המחלקת את הנזק בין שני צדדים תמי-לב, חלף הכרעה בינארית. פסק הדין דנן אינו נדרש לשאלה הקניינית כלל – הזכות נותרה אצל הרוכשים – אך התוצאה הנזיקית היא בדיוק חלוקה מדורגת בין שלושה גורמים. היחס הוא של השלמה: מה שלא נעשה במישור הקנייני נעשה במישור הנזיקי. **ע"פ 8642/19** מצטט את הכלל האזרחי שלפיו "עורך דין אינו בלש או חוקר פרטי" ואין להטיל עליו "אחריות מוחלטת למנוע נזק" בהיעדר "סימני התראה" (ע"א 8124/18 יורשי המנוח אלקנה ביישיץ נ' רוט, פסקה 44 (4.8.2020)). זהו בדיוק ההגנה שעו"ד דויטש ביקש להיבנות ממנה – ולא זכה לה. ההבחנה אינה מהותית אלא דיונית: משהכחיש כל מעורבות, לא עמדה גרסה עובדתית שממנה ניתן ללמוד אילו בדיקות ערך, ולפיכך לא ניתן היה לבחון אם נהג כעורך דין סביר. פסק הדין דנן אינו מצמצם את הכלל; הוא ממחיש את תנאי הסף להפעלתו. **ע"א 8237/19** עסק בטענה לתחולת סעיף 8 לחוק ההתיישנות בהקשר של פגיעה בזכויות במקרקעין ומרמה. שם נדחתה הטענה נוכח נטל המעקב שהוטל על בעל הזכות בהליכי הסדר; כאן התקבלה, משום שליורש המחזיק בצו תקף אין חובת ניטור שוטפת של המרשם. ההבחנה מלמדת שהחריג אינו מופעל לפי זהות הפגיעה אלא לפי קיומה של ציפייה סבירה למעקב. ## הערת העורך שתי נקודות ראויות לתשומת לב, ושתיהן חורגות ממה שנדון בפועל. הראשונה נוגעת למעמדה של הסתייגות השופט כשר. השופט שטיין קבע חובת אימות שאינה מותנית בחשד; השופט כשר סייגהּ לנסיבות שבהן קיימת גישה ישירה ממוחשבת לצווים. הנשיא עמית כתב: "אני מסכים לפסק דינו של חברי, השופט א' שטיין, וכן להערותיו של חברי השופט י' כשר". צירוף זה יוצר, לדעתנו, קושי לא-פשוט בזיהוי ה-ratio: שני שופטים מתוך שלושה תמכו בסייג, ומכאן שניתן לטעון כי החובה הבלתי-מותנית לא נותרה כלל בגדר ההלכה, אלא הפכה לחובה מותנית תשתית. הקושי מתחדד משום שהסייג אינו רלוונטי להכרעה עצמה – במקרה דנן היה סימן אזהרה גלוי על פני המסמך – ולפיכך אין לדעת אם הוא נאמר כהסתייגות מחייבת או כהערה. מן ההנמקה ניתן לחלץ, לדעתנו, כלל צר ובטוח יותר: מקום שהמסמך אינו מקור ואינו תחליף חוקי מזוהה, קמה חובת בירור בלא קשר לגישה ממוחשבת; מקום שהתחליף כשר ותקין למראית עין, שאלת החובה תלויה בעלות הבירור. השנייה נוגעת למתח פנימי בין שני חלקי ההנמקה. בית המשפט הכיר בתחליף החוקי כ"תעודה ציבורית שוות ערך לצו מקורי", ובאותה נשימה קבע שהתחליף מועד יותר לזיוף ומחייב אימות נוסף. התוצאה היא שוויון-ערך מותנה: המסמך שווה-ערך במישור הראייתי, אך אינו שווה-ערך במישור הפרוצדורלי-רישומי. ההבחנה אפשרית, שכן פקודת הראיות עוסקת בקבילות ובמשקל ואילו חובת הזהירות עוסקת בהתנהגות – אך היא מחייבת ניסוח מפורש, שאם לא כן עלול להתקבל הרושם שסעיפים 32(4)-(5) לפקודת הראיות רוקנו מתוכן בהקשר הרישומי. לבסוף, השלכה שהצדדים לא העלו: התוצאה הכוללת היא שהבעלים האמיתי מקבל 80% מנזקו, הרוכשים תמי-הלב שומרים על הנכס, והמתחזה נעלם. 20% מן הנזק נותרים כהפסד שלא בוטח ולא הושת על איש. כאשר מצרפים לכך את הסירוב לקבוע פרק זמן סביר לרישום, מתקבל מצב שבו כל יורש שאינו רושם את זכויותיו נושא בסיכון שיעורו ייקבע בדיעבד, ללא כלל התנהגות ידוע מראש. זהו מחיר הגמישות – ובנסיבות שנדונו, ספק אם ניתן היה להימנע ממנו. ## השלכות משפטיות **במישור הנורמטיבי-מסמכי.** ההבהרה בדבר התחליף החוקי היא בעלת ערך מעשי ישיר: לבקשה לרישום ירושה ניתן לצרף עותק שאושר ואומת בידי נוטריון, או עותק הנושא חותמת מקורית מאושרת בחתימת רשם או מזכיר ראשי של בית המשפט או בית הדין שנתן את הצו. מסמך הנושא סימון "העתק מתאים למקור" בלבד, ובוודאי כזה המוצג כמקור, אינו עומד בדרישה – והגשתו חושפת הן את מגיש הבקשה והן את הלשכה לטענות רשלנות. **במישור הראייתי בהתדיינות עתידית.** מי שתובע את הלשכה נדרש להצטייד בתיק הרישום הפיזי, כדי להצביע על סימני המסמך כפי שנראו לבוחן העסקאות; בראיות על נהלי הלשכה במועד הרלוונטי; ובראיות על היקף הגישה הממוחשבת לצווי ירושה באותה עת – שאלה שהערת השופט כשר הפכה אותה לרלוונטית ישירות לגיבוש היקף החובה. מנגד, הלשכה תבקש להוכיח שהמסמך נראה כתחליף חוקי תקין ושהבירור היה כרוך בעלות בלתי-סבירה, בהתאם לנתוני העומס שהוצגו בערכאות דלמטה. **במישור התיישנות ואשם תורם.** ההפרדה בין "קצה חוט" לבין אשם תורם מחייבת בניית שתי מסכות ראייתיות נפרדות: האחת – מתי ואיך נודעו העובדות, ומדוע לא הייתה כל אינדיקציה מוקדמת; השנייה – מה עשה בעל הזכות בפרק הזמן שחלף, ומדוע ההימנעות מרישום לא חרגה מסטנדרט האדם הסביר. הצלחה במסכת הראשונה אינה מגינה מפני כישלון בשנייה. **בבחירת ההליך ובניהולו.** ההשלכה החדה ביותר נוגעת לבעל דין שהוא עורך דין: הכחשה גורפת של מעורבות בעסקה עלולה למנוע ממנו – מטעמי הרחבת חזית – להעלות בשלב מאוחר טענה חלופית שלפיה נקט אמצעי זהירות סבירים. ניסוח כתב הגנה המשמר גרסה עובדתית חלופית מפורשת הוא אפוא עניין מהותי, ולא סגנוני. במקביל, שאלת מועד הערכת הנזק – שווי במועד המרמה או במועד פסק הדין – טעונה בירור מלא בערכאה הדיונית, שכן ערכאת הערעור אימצה את קביעות בית משפט השלום בנקודה זו. להרחבה על ההיבט המעשי והפרוצדורלי בסוגיה זו, ראו את המדריך [רישום ירושה בטאבו ובבנק: איך מעבירים את הזכויות ליורשים](https://www.the-lawyer.co.il/בקשה-לרישום-ירושה/) באתר משרד ד"ר רן מובשוביץ. הקורא המבקש להעמיק בצד המעשי של הסוגיה ימצא ניתוח מפורט ב[היפוך נטל הראיה בצוואה: מי מוכיח מה? (2026)](https://www.the-lawyer.co.il/היפוך-נטל-הראיה/). סוגיה זו נדונה בהרחבה אקדמית — ראו את [הפרק "הסתמכות יורש על הבטחת המצווה" מספרו של ד"ר רן מובשוביץ](https://www.the-lawyer.co.il/books/הסתמכות-יורש-על-הבטחת-המצווה/). ## מאמרים קשורים - [האם ניתן לבסס בקשת פסלות על אמירות שאינן מתועדות בפרוטוקול הדיון?](/academic/hearing-protocol-evidentiary-basis-judge-disqualification) - [האם צוואה הדדית משנת 2002 שאושררה לאחר תיקון 12 כפופה לתנאי הביטול שבסעיף 8א?](/academic/revoking-mutual-wills-before-amendment-12) - [האם יש לבטל את הסכם החליפין בין המנוחים לקרן קיימת לישראל בשל טעות סופר?](/academic/legal-implications-typo-real-estate) - [האם צוואת המנוחה מיום 27.5.1996 תקפה או שיש לפסול אותה בשל פגמים צורניים והשפעה בלתי הוגנת?](/academic/validity-will-formal-defects-undue-influence)

שאלות ותשובות

האם לשכת רישום המקרקעין נושאת באחריות ברשלנות לרישום שנעשה על יסוד העתק מזויף של צו ירושה?

כן. בית המשפט העליון קבע בפסק הדין ברע"א 299/24 ורע"א 800/24 כי לשכת רישום המקרקעין נושאת באחריות בשיעור 30% לנזק שנגרם לבעל המקרקעין האמיתי, בגין רשלנות ברישום שנעשה על יסוד עותק מזויף של צו ירושה, אך זאת בגדרה של עוולת הרשלנות בלבד, ולא מכוח אחריות מוחלטת או קפידה.

האם חלה על לשכת רישום המקרקעין אחריות מוחלטת או קפידה?

לא. בית המשפט דחה במפורש את הטענה שלפיה חלה על הלשכה אחריות מוחלטת, אחריות קפידה, אחריות מוגברת או היפוך נטל הראיה. האחריות נבחנה ונקבעה במסגרת עוולת הרשלנות הרגילה.

כיצד חולקה האחריות בין הצדדים בפסק הדין?

בית המשפט העליון קבע כי לשכת הרישום נושאת ב-30% מהאחריות לנזק, אחריותו של עורך הדין שהגיש את הבקשה לרישום (עו"ד דויטש) הופחתה מ-70% ל-50%, והאשם התורם של היורש זיו מלך, שהשתהה עשר שנים ברישום זכויותיו, הופחת מ-30% ל-20%.

מה נקבע בעניין טענת ההתיישנות שהועלתה בתיק?

טענת ההתיישנות נדחתה מכוח החריג שבסעיף 8 לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958.

אודות המחבר

רן מובשוביץ - עורך דין ומרצה לדיני ירושה